대구지방법원 2026타경100341. 대구 중구 대봉동 청운맨션 6동 2층 207호 아파트입니다. 소유자는 정혜정이며 2010년 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.02.19. 대구신라신용협동조합 근저당 520,800,000원입니다. 이후 같은 조합의 132,250,000원 근저당과 2026년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 394,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 275,800,000원으로 내려왔습니다. 청운맨션 유사 면적 거래의 최근 12개월 평균은 406,300,000원, 최신 거래는 2026년 2월 410,000,000원입니다. 최근 거래와 비교하면 현재 최저가는 상당한 간격이 있습니다. 최근 거래군의 추세도 +0.3%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100341 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대봉동 44-10 청운맨션 6동 2층 207호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 122.22㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 2층 207호 |
| 소유자 | 정혜정 (2010.04.23. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 555,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2021.02.19. 설정된 대구신라신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 520,800,000원이고, 이후 2021.05.21. 같은 조합 앞으로 설정된 132,250,000원 근저당과 2026.02.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 대비 67.9%
청운맨션의 대상 면적은 122.22㎡이며, 비교 거래에는 122.22㎡와 128.07㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 10건 평균은 406,300,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 2월 122.22㎡·5층 410,000,000원입니다. 현재 최저가 275,800,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 122.22㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 122.22㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 128.07㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 128.07㎡ | 12 | 394,000,000원 |
| 2025.11 | 128.07㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 128.07㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 128.07㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 122.22㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 128.07㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 122.22㎡ | 10 | 409,000,000원 |
| 2025.01 | 128.07㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 128.07㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 406,300,000원 |
전체 12건 거래 범위는 370,000,000원~440,000,000원, 전체 평균은 406,083,333원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최신성을 우선해 최근 12개월 평균 406,300,000원과 최신 거래 410,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 275,800,000원은 양쪽 모두보다 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 을구 20번 근저당 · 대구신라신용협동조합 | 520,800,000원 | 271,138,800원 |
| 2. 을구 25번 근저당 · 대구신라신용협동조합 | 132,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권최고액 합계 653,050,000원 중 271,138,800원이 배당되고 미배당은 381,911,200원입니다. 그러나 후순위 담보권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 381,911,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 463,492,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 520,599,988원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건의 유찰 효과는 권리 인수가 늘어나는 문제가 아니라 매각가격 자체가 낮아지는 방향으로 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대봉동 도시철도3호선 대봉교역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기· 도시가스공급·중앙난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 서측 일부 약 15미터, 북동측 일부 약 4~5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,389,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 청운맨션은 669세대이며 준공일은 1986.12.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 275,800,000원은 최근 12개월 평균 406,300,000원의 67.9%이고 최신 거래 410,000,000원보다 낮습니다. 실제 응찰가는 개별 호수 상태와 층 차이를 함께 보세요.
- 임차 관계. 등기·제공 자료상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 담보권. 2021.02.19. 을구 20번 대구신라신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 을구 25번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 재확인하세요.
- 배당 부족. 채권자 미배당 381,911,200원은 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건물 연식. 준공일이 1986.12.05인 단지이므로 개별 세대 내부 상태와 공용부, 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 회차
이 물건은 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2021년 대구신라신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 275,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 406,300,000원의 67.9%에 위치합니다.
최신 거래도 2026년 2월 410,000,000원이고 최근 가격 추세는 +0.3%로 나타납니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없는 가운데 최근 실거래 대비 가격 간격이 확보된 상태로 평가할 수 있습니다. 다만 준공일이 1986.12.05인 단지인 만큼 실제 세대 상태와 현장 확인, 입찰 직전 원본 권리관계 대조가 최종 판단의 핵심입니다.
