대구지방법원 2026타경100367. 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층 1421호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 이현구는 2019.09.20. 신탁재산의 처분에 따른 소유권이전으로 거래가액 116,230,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2022.07.01. 평택세무서장 압류로 잡힌 말소기준과, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 이민기의 보증금 120,000,000원입니다.
이민기는 2021.08.16. 임대차계약을 체결하고 2021.08.18. 확정일자, 2021.08.23. 점유개시, 2021.08.25. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023.10.19. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원래 구조만 보면 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층 1421호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상21층 중 14층 1421호 |
| 소유자 | 이현구 · 2019.09.20. 소유권이전 · 거래가액 116,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,736,428원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.07.01. 평택세무서장 압류입니다. 임차인 이민기의 전입일 2021.08.25.은 그보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2021.08.18.과 배당요구도 있어 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 반면 2025.05.22. 도봉세무서장 압류와 2026.02.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민기 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.08.25 / 2021.08.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복신고 아님 |
② 실질취득 구조 — 유찰가보다 ‘확약 적용 여부’가 핵심
확약이 없다는 기계적 배당 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 현재 회차는 22,200,000원, 1회 유찰 시 41,840,000원, 2회 유찰 시 57,552,000원이 룰상 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 그러나 이번 사건에서는 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재하므로 이 세 금액은 실질 인수액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 22,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 41,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 57,552,000원 | 0원 |
현재 회차에서 확약을 반영한 실질취득은 최저매각가 100,000,000원 + 실질 인수 0원 = 100,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 120,000,000원을 실질취득가로 고정하는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 제출된 확약 때문에 해당 임차인에 대한 인수 부담이 제거된 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 이민기 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,736,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 기계적 배당계산에서는 임차보증금 부족분 22,200,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.22. 확약으로 이민기 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이며 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 대구남문시장 동측 인근으로 각종 상업시설·근린생활시설·아파트단지·시장상가가 혼재하고 후면에는 단독주택 등이 입지합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 반월당역·명덕역이 인근에 있어 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 40m, 북측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지로, 평지·부정형이며 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 중심상업지역·방화지구·상대보호구역 등의 제한이 확인되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 확약 내용은 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 것이므로, 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 룰상 금액과 실질 금액 구분. 현재 회차 배당표에는 22,200,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 신청채권 미배당. 주택도시보증공사 청구액 133,736,428원은 현재 회차와 유찰 시나리오에서 모두 미배당으로 계산돼 있습니다. 신청채권 자체와 매수인의 인수책임은 별개입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 입찰 목적에 맞게 실제 사용관계와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 까다롭습니다. 보증금 120,000,000원의 임차인 이민기가 말소기준인 2022.07.01. 압류보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구까지 갖춰, 현재 회차 배당계산에서는 22,200,000원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 낙찰자의 취득비용에 더해야 합니다.
그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이민기 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 100,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 해당 확약의 효력이 미치는 임차인에 한정됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 낮아 보이느냐가 아니라, 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 그대로 이행되는지를 원문으로 확인하는 것입니다.
