대구지방법원 2026타경100367. 대구광역시 중구 남산동에 위치한 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층 1421호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 본건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 133,736,428원입니다.
이번 사건에서 가장 중요한 부분은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마쳐 선순위 대항력이 인정된다는 점, 그리고 그 임차보증금에 관해 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점입니다. 확약을 반영하기 전과 후의 매수인 부담이 완전히 달라지는 사건이므로 그 구별이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층 1421호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 실제 주거용 오피스텔 |
| 건물 층수 | 지하 4층 · 지상 21층 중 14층 1421호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이현구 · 2019.09.20. 소유권이전 · 등기 거래가액 116,230,000원 |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,000,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 133,736,428원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.07.01. 국(평택세무서장) 압류 · 갑구 5번 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 보증금 120,000,000원 · 보증기관 승계 및 확약 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2022.07.01. 접수된 갑구 5번 국의 압류입니다. 이보다 먼저 임차인 이민기의 점유와 전입신고가 이루어졌습니다. 따라서 해당 임차인은 기본적으로 선순위 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 등기부에 등록된 임차권 역시 이 보증금을 근거로 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 해소
| 임차인 | 점유·전입·확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
이민기
전유부분 전부 · 주거용
|
점유 2021.08.23 전입 2021.08.25 확정 2021.08.18 임차권등기 2023.10.19 |
120,000,000원 | 선순위 대항력 우선변제 보증기관 승계 대항력 포기 확약 |
이민기는 2021.08.16. 임대차계약을 체결하고 2021.08.23. 점유를 시작했으며, 2021.08.25. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.08.18.입니다. 배당요구를 한 임차인으로, 2023.10.19.에는 보증금 120,000,000원에 대한 주택임차권등기도 이루어졌습니다.
임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용입니다.
이에 따라 해당 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로, 임차보증금 미배당액의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당 부족분이 발생해도 해당 임차보증금을 매수인에게 추가 청구하지 않는 구조로 분석합니다.실제 임차인은 이민기 1명입니다. 주택도시보증공사는 기존 임차보증금 채권을 양도·승계받은 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 120,000,000원을 두 번 합산해서도 안 됩니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구금액 133,736,428원 역시 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 100,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 49,000,000원입니다. 감정가 대비로는 49% 수준이지만, 감정가와 실제 거래가격은 같은 개념이 아닙니다. 특히 주거용 오피스텔은 층·면적·임대수요·거래 조건에 따라 실제 매매가격이 달라질 수 있으므로, 동일 건물의 유사 호실 실거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 구별
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,000,000원 | 72,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 34,300,000원 | 86,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 24,010,000원 | 96,822,180원 | 0원 |
확약 전 계산상 인수액은 각 회차의 배당 시나리오 추정치입니다. 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금 인수는 모두 실질 0원입니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 향후 매각조건을 확정한 값은 아닙니다.
확약이 없다면 낙찰가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총 취득부담이 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 대항력 포기 확약으로 그 연결이 해소되는 경우입니다. 따라서 유찰 후 더 낮은 최저가가 제시된다면 실질취득액도 낮아질 수 있습니다. 다만 그 가격이 실제 시세보다 유리한지는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,282,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이민기 (주택도시보증공사 승계) | 120,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 133,736,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 및 임차보증금 우선변제 중심의 추정입니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권 미배당 추정액은 133,736,428원입니다. 보증기관 승계 관계가 있으므로 임차보증금과 신청채권을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 국의 압류에 따른 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 대구남문시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업시설·근린생활시설·아파트단지·시장상가가 혼재하며, 후면으로 단독주택 등이 입지합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 반월당역·명덕역이 있어 감정평가상 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 지하 4층, 지상 21층 철근콘크리트 건물 중 14층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기와 도시가스보일러 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측 약 40m, 북측 약 25m, 동측 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역과 제3종일반주거지역 등이 관련되며 방화지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔의 실제 매각가능가격은 건물 내 거래사례, 임대수요 및 개별 호실 상태에 좌우됩니다. 교통 접근성이 양호하다는 평가만으로 가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.22. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 본건 임차보증금 전체에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 이민기 1명이며 주택도시보증공사는 채권 승계·경매신청 관계자입니다. 보증금과 신청채권을 별개 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 압류·조세채권 확인. 평택세무서장과 도봉세무서장 관련 압류의 조세 종류, 법정기일, 배당요구·교부청구 상황을 확인해야 합니다. 등기상 매각으로 소멸하는 압류와 실제 배당에서 우선하는 조세 문제는 구분해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 같은 건물의 유사 면적·층·이용상태의 최근 실거래를 검토하고 감정가 100,000,000원 및 최저가 49,000,000원이 실제 시장가격과 어느 정도 차이가 있는지 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 보증금 승계 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문 및 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 필요한 명도비용을 확인해 총 취득예산을 계산해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.27 기준 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 대조하고 변경·정지·취하 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 선순위 임차보증금 120,000,000원이 존재하기 때문에 처음부터 깨끗한 권리구조라고 보기는 어렵습니다. 일반적인 인수형 경매였다면 최저가 49,000,000원 외에 큰 보증금 부담이 따라올 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소를 확약한 사실이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
확약이 유효하다면 해당 보증금 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 부대비용을 제외하고 49,000,000원입니다. 다만 감정가의 49%라는 숫자만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 2회 유찰 및 조세 관련 사항도 추가 검토가 필요합니다.
결론은 '확약에 따른 권리위험 해소 가능, 가격 매력은 검증 전 보류'입니다. 확약서와 조세 관계를 원본으로 확인하고, 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래를 비교한 다음 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
