인천지방법원 2025타경822. 인천 미추홀구 문학동 386-7 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 건물은 공부상 소매점, 다른 건물은 소매점 및 주택이며 조사 당시 각각 폐문부재 상태입니다. 토지도 공부상 소매점 또는 소매점·주택 관련 용도이나, 공업용 건부지로 이용하다 현재 휴업상태인 것으로 조사됐습니다. 따라서 아파트처럼 표준화된 주거형 물건이 아니라 용도·점유·재활용 가능성 확인이 중요한 비정형 물건으로 봐야 합니다.
등기권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2011.07.25. 중소기업은행 근저당권 1,400,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 1,785,346,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류 3건이 있어 당해세 해당분은 우선 차감될 수 있고, 이는 후순위 채권자의 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경822 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 386-7 · 인천광역시 미추홀구 소성로 359 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 소매점, 소매점 및 주택 · 조사 당시 폐문부재 · 토지는 현재 휴업상태 조사 |
| 소유자 | 주식회사중원기업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,550,494,940원 / 1,785,346,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 2,123,603,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 대 · 166.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,439,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 조사에서는 폐문부재, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 현장 점유자를 별도로 확인하는 절차는 필요합니다. 등기상으로는 2011년 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 중소기업은행 근저당 2건과 신용보증기금의 근저당 일부이전, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,785,346,000원으로 감정가 2,550,494,940원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 비교축은 감정가와 유찰 시나리오뿐입니다. 실제 거래가격과 직접 비교할 근거가 없으므로, 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,785,346,000원 | 1,765,092,540원 | 1,042,349,619원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,249,742,200원 | 1,234,844,778원 | 1,572,597,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 874,819,540원 | 863,671,345원 | 1,943,770,814원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 내려가고 미배당 규모는 커지지만, 제공된 시나리오에서는 3회 유찰 구간까지도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차별 가격 하락은 권리 인수액을 줄이는 문제가 아니라, 이 비정형 부동산의 실제 사용가치·토지가치·재매각 가능성과 어느 수준에서 균형을 이루는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,785,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,253,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,400,000,000원 | 1,400,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 5,092,540원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 417,650,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 11,274,966원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업중앙회 | 88,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 30,517,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,807,442,159원 중 1,765,092,540원이 배당되고 1,042,349,619원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학정보고등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·경기장·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 위생 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 소매점 및 소매점·주택이지만 감정평가 조사 당시 폐문부재였습니다. 토지는 공업용 건부지로 이용하다 현재 휴업상태인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 및 도로 접함도 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 166.9㎡, 평지·세로장방·소로한면, 공시지가 1,439,000원/㎡입니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 소매점·주택·토지가 함께 묶인 물건입니다. 현재 폐문부재·휴업 상태까지 겹쳐 실제 이용계획이 명확한 매수자 중심으로 접근하는 것이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·미추홀구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·3 지상 제시외 건물이 매각 및 평가에 포함되어 있으므로, 현황과 매각대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 차이 확인. 공부상 소매점 및 주택이지만 조사시점 폐문부재이며 토지도 현재 휴업상태입니다. 재사용·리모델링·임대 가능성을 현장에서 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 유찰률만 보고 저평가로 판단하지 말고, 주변 토지·근린시설 거래와 실제 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 근저당은 문학동 386-7·386-8 토지 및 건물과 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 공동담보의 실제 배당관계는 관련 등기와 사건기록을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2011년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다.
하지만 물건 자체는 그렇지 않습니다. 소매점·주택·토지가 함께 묶여 있고, 조사 당시 폐문부재·휴업상태이며 임대관계도 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 대규모 후순위 미배당이 겹칩니다. 무엇보다 1,785,346,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건은 ‘말소될 권리’를 찾는 것보다 현장 점유·실제 용도·세금·재활용 가능성·환금성을 확인해 적정 입찰가를 정하는 것이 승부처입니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 검증. 그 관점이 맞습니다.
