인천지방법원 2024타경526473. 주안프라움에스 7층 720호는 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 14.904㎡ 물건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가 할인율이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 김효정은 임대차계약 2021.01.28, 확정일자 2021.01.29, 주민등록·점유개시 2021.02.19, 보증금 79,000,000원이고, 2023.03.23 주택임차권등기가 접수됐습니다. 반면 말소기준권리는 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 대항요건은 말소기준보다 앞섭니다.

원칙대로 배당표만 보면 현재 최저가 55,300,000원에서 집행비용 1,395,400원을 뺀 뒤 임차인에게 53,904,600원이 배당되고, 보증금 부족분 25,095,400원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김효정 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김효정 임차권에 한해 적용되는 해소 사유이며, 다른 임차인이 존재한다면 별도 판단 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소

2014년 신한은행 근저당 2건은 2020.12.17 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.03.23 등기된 김효정의 주택임차권과 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류의 선후입니다. 임차권의 주민등록·점유개시일은 2021.02.19로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 가압류·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증금 79,000,000원에 대해 배당요구가 있으며, 현재 최저가 기준 룰상 미배당 25,095,400원은 매수인 인수로 계산되지만, 김효정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높다

주안프라움에스는 149세대, 2013.11.19 사용승인 단지이고 분석 대상 면적은 전용 14.904㎡입니다. 같은 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 58,833,333원이지만, 가격 판단에는 과거 90,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 59,625,000원과 최신 거래 48,500,000원을 우선합니다.

확약을 반영한 실질취득액 55,300,000원은 최근 12개월 평균 59,625,000원의 92.7%로 평균 대비 약 4,325,000원 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +4.1%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 가장 최신인 2026.04 거래는 48,500,000원이고 같은 달 7층 거래도 50,000,000원이어서, 현재 최저가 55,300,000원이 최신 거래보다 낮다고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균만 보면 할인 구간이지만 최신 실거래 기준으로는 오히려 위쪽입니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

배당 계산 자체로는 임차보증금 미배당 25,095,400원이 발생해 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 김효정 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등으로 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안역 북동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·오피스텔·학교시설·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 석정로변 버스정류장, 남서측 인근 경인선전철·인천도시철도2호선 환승역인 주안역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 용도·규모. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 전용 14.904㎡, 149세대, 2013.11.19 사용승인입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지는 평지의 정방형이고 북측 약 25m·서측 약 20m 도로에 접합니다.
• 상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래가 48,500,000원부터 90,000,000원까지 편차가 크고, 최근 12개월 평균은 59,625,000원입니다. 5회 유찰 이력은 가격 민감도가 높은 물건임을 보여줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 김효정 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균은 59,625,000원이지만 최신 거래는 48,500,000원입니다. 응찰가는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 거래 분포를 우선 기준으로 잡아야 합니다.
• 5회 유찰 해석. 감정가 대비 70%라는 숫자보다, 실제 시장에서 이미 5회 유찰됐다는 사실을 환금성 신호로 봐야 합니다.
• 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다

이 사건의 첫인상은 강한 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 김효정의 보증금은 79,000,000원이고 대항요건도 말소기준보다 앞서, 확약이 없다면 현재 회차에서 25,095,400원의 미배당 인수 문제가 생깁니다. 하지만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그렇다고 현재 최저가 55,300,000원을 곧바로 저가 매수 기회라고 평가하기도 어렵습니다. 최근 12개월 평균 59,625,000원보다는 7.3% 낮지만, 가장 최신 거래 48,500,000원 및 같은 달 7층 거래 50,000,000원보다는 높은 가격입니다. 여기에 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.0회라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 권리의 주된 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 가격은 최신 실거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.