수원지방법원 2023타경10213. 화성시 남양읍 남양리 2069-3의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 340.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이고 제1종일반주거지역·남양지구 지구단위계획구역에 속합니다. 감정가 1,701,846,460원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 583,734,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.07.20 설정된 안양북부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 754,000,000원이고 토지 남양리 2069-3과 공동담보입니다. 이후 경기신용보증재단·서민금융진흥원·소상공인시장진흥공단·수원화성오산축산업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정, 주택임차권 등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경10213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-3 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 |
| 토지 | 340.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 설진로 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,701,846,460원 / 583,734,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 622,842,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기사항 발행 | 2026.09.01 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.07.20 을구 1번 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 754,000,000원입니다. 갑구 2번 김용현 가압류는 등기부상 이미 말소되었고, 2023년 이후의 가압류·경매개시결정과 등기된 주택임차권들은 모두 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 대항력 없지만 미상 기재는 확인 필요
이름이 확인되는 임차·점유 관련 기재 가운데 오점례·이근수·김태순·LI C*****·이경택·송여정·김혜윤은 모두 전입신고일이 2015.07.20 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 기재는 정확도상 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오점례 | 1층 45.0000㎡ | 2023.06.08 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이근수 | 202호 | 2021.02.15 / 2016.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김태순 | 302호 | 2016.08.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| LI C***** | 302호 | 2016.09.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이경택 | 별지기재 건물 3층 140.96㎡ 중 | 2015.07.28 / 2015.07.28 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 송여정 | 2층 140.96㎡ 중 도면표시 | 2023.03.29 / 없음 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 김혜윤 | 4층 103.8㎡ 중 도면표시 | 2021.10.01 / 2021.08.27 | 180,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,701,846,460원, 현재 최저매각가는 583,734,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 408,613,800원(감정가 24%), 5회 유찰 시 286,029,660원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 사건에서는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설과 다가구주택이 함께 이용되는 물건이고 건축물 위반사항까지 있어 일반적인 주거용 물건보다 가격 검증 항목이 많습니다.
④ 예상배당표 (매각가 583,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,237,340원 |
| 2. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 754,000,000원 | 575,496,660원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,068,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,588,620원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,011,742원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 51,249,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 867,917,718원 중 575,496,660원이 배당되고, 미배당은 292,421,058원입니다. 신청채권자 청구액은 622,842,276원으로 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 핵심 특수조건 — 위반건축물·재매각
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 남양읍 남양리 소재 화성시청 북서측 인근. 주변은 주택·상가·주상나지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층. 외벽은 스타코플랙스·치장석붙임, 내벽은 벽지도배·몰탈위페인팅·타일붙임·석고바름 등 마감입니다.
- 설비. 1층~4층 위생 및 급배수설비, 2층~4층 도시가스보일러 바닥난방, 1층 시스템냉난방, 2층~4층 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 340.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면, 공시지가 1,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·남양지구 지구단위계획구역·소로2류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 무단증축 관련 위반일자 2019.08.14. 시정명령·이행강제금 등 행정상 제재의 현재 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 20%이므로 일반적인 입찰자금 계산과 다릅니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 기재는 대항력 가능·미상으로 두고 원본과 현황을 확인해야 합니다.
- 다가구 명도. 다수의 임차·점유자가 기재된 건물인 만큼 등기상 인수 0원과 별개로 실제 인도·명도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설·다가구주택 혼용 물건의 실거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순사건으로 보면 안 된다
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2015.07.20 안양북부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권 등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기 밖에서 높아집니다. 무단증축 관련 위반건축물, 재매각·매수신청보증금 20%, 근린생활시설과 다가구주택의 혼용, 여러 임차·점유 관계, 그리고 확인되지 않는 전입·보증금 기재가 동시에 존재합니다. 게다가 실거래 시세 비교가 없어 감정가 대비 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 물건 자체와 점유·가격 검증은 까다롭다”입니다.
