인천지방법원 2025타경865. 송도동 더샵송도트리플타워 웨스트동 3층 301호의 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김병기는 2021년 3월 15일 거래가 304,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 근저당은 없고, 말소기준권리는 2021년 4월 5일 수원세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 수원시·용인시·한국자산관리공사·국민건강보험공단·연수구·국 등 다수의 압류·가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 점유자 권주영은 2021년 3월 15일 전입했고, 이는 말소기준인 2021년 4월 5일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 대항력 범위와 미배당 보증금, 곧 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 84,275,000원만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해서 봐야 한다

등기부상 말소기준은 2021.04.05. 국 압류입니다. 그 뒤의 수원시·용인시 압류, 한국자산관리공사 가압류 26,336,455원, 국민건강보험공단·연수구·용인시·국 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 김태구의 강제경매개시결정은 취하되어 이미 말소됐습니다.

실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 권주영은 이 사건의 신청채권자와 동일한 이름이고, 자료에서도 관계인 또는 가장임차인 가능성이 경고돼 있습니다. 반대로 이름이 같다는 이유만으로 임차관계를 부정할 수도 없으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 확인이 선행되지 않으면 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

② 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

현재 최저매각가는 84,275,000원으로 감정가 351,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 보증금 미상 점유자의 인수 가능액이 확정되지 않았습니다.

또한 4회 유찰은 시장이 감정가부터 여러 차례 응찰을 외면했다는 결과입니다. 현재 회차 이후에도 유찰될 경우 제공된 시나리오상 최저가는 58,992,499원, 그다음은 41,294,749원까지 내려갑니다. 하지만 가격 하락 자체가 권리위험을 없애지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,275,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액 291,336,455원 중 82,358,050원이 배당되고, 208,978,405원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 권리분석상 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 불확실성은 그대로

이 표의 핵심은 “더 유찰되면 더 싸진다”가 아닙니다. 신청채권자 권주영은 현재 회차에도 청구액 265,000,000원을 전액 회수하지 못하고, 유찰이 이어질수록 배당액은 더 줄어듭니다. 점유자 권주영과 신청채권자가 동일한 이름이라는 점까지 겹치므로, 채권 발생 원인과 점유·임대차관계의 실체를 함께 확인해야 사건 구조를 제대로 이해할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 23층 건물 내 제3층 제301호입니다.
• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 테크노파크역 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역인 테크노파크역이 소재합니다.
• 도로. 남서측 약 40m, 북서측·남동측 약 30m, 북동측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,249,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성 변수. 4회 유찰된 오피스텔이라는 사실 자체가 응찰 수요가 강하지 않았음을 보여줍니다. 별도 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 권주영의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
• 대항력 확정 전 인수 0원 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수 가능성을 열어두어야 합니다.
• 신청채권과 점유관계 확인. 점유자와 신청채권자 이름이 동일합니다. 가장임차인인지, 실제 임차인인지, 다른 채권관계인지 자료로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 최저가가 84,275,000원까지 내려온 이유가 단순 시장가격인지 권리·점유·물건 특성인지 분리해서 확인해야 합니다.
• 오피스텔 실거래 확인. 최근 거래가 자료가 없으므로 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래를 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다

감정가 351,000,000원이 4회 유찰돼 84,275,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전에 전입한 권주영의 보증금·확정일자가 미상이고, 신청채권자 역시 권주영이며, 세금 압류도 다수 존재합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이라고 결론내릴 수 없는 사건입니다.

가격은 크게 내려왔지만 권리 확정이 먼저입니다. 보증금이 확인돼 인수액이 0원임이 검증되고 세금 우선순위까지 정리돼야 비로소 84,275,000원이 의미 있는 입찰가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 가점하기보다 미상 임차보증금·관계인 여부·세금 순위를 해소하는 것이 우선입니다.