인천지방법원 2025타경865. 송도동 더샵송도트리플타워 웨스트동 301호 오피스텔입니다. 소유자 김병기는 2021년 3월 15일 소유권을 이전받았으며 당시 등기부에 기재된 거래가액은 304,000,000원입니다. 현재 감정가는 351,000,000원이고, 다섯 차례 유찰을 거치며 최저매각가는 58,993,000원까지 내려왔습니다.

문제는 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있다는 점입니다. 등기상 말소기준은 2021년 4월 5일 수원세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차인 권주영의 전입일은 2021년 3월 15일로 말소기준보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인으로 기재돼 있으나 보증금이 알려져 있지 않으므로, 매각대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지 확정할 수 없습니다.

특히 경매 신청채권자 역시 권주영입니다. 동일인이 임차인과 신청채권자로 등장하는 구조이므로 실제 보증금, 채권 발생 원인, 임대차의 진정성 및 배당관계를 확인해야 합니다. 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 신청채권액 265,000,000원을 확인된 임대차보증금으로 간주해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류보다 빠른 임차인 전입

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 임차인은 권주영 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 기재돼 있고, 2025년 3월 24일 배당요구도 확인됩니다. 다만 확정일자와 보증금이 미상이라 우선변제 순위 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 다섯 번 유찰된 이유를 먼저 확인해야 한다

감정가 351,000,000원이 5회 유찰로 58,993,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%에 해당합니다. 다음 회차 시나리오에서는 6회 유찰 시 41,295,100원, 7회 유찰 시 28,906,570원까지 낮아지는 것으로 계산돼 있습니다.

이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 351,000,000원을 현재 시세로 간주하거나 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,993,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 차감하고 한국자산관리공사 가압류와 신청채권자 권주영의 청구금액을 반영한 결과입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당액, 임차인의 보증금 및 우선변제 여부는 반영되지 않았으므로 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

기초 시뮬레이션상 채권 합계는 291,336,455원, 채권자 배당 합계는 57,531,126원, 미배당액은 233,805,329원입니다.

단, 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 일반 채권자의 미배당액과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 구분해야 합니다. 특히 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금을 산입하지 않은 계산 결과이므로 확정된 인수액으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 테크노파크역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔·아파트단지 및 근린생활시설 등으로 구성돼 있으며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 테크노파크역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 40m, 북서측 및 남동측 약 30m, 북동측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(인천테크노파크확대조성단지), 경제자유구역 및 성장관리권역에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부상 오피스텔이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역 접근성 및 주변 업무·주거시설의 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래를 통한 현재 적정가격은 검증되지 않았습니다. 5회 유찰이라는 경매 진행 상황과 선순위 임차인 위험을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차보증금 확인. 권주영의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자 및 임대차 목적물의 범위를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
• 신청채권과 임차채권의 관계. 신청채권자 권주영과 임차인 권주영이 동일인인지, 청구금액 265,000,000원의 채권 원인이 무엇인지 확인하고 중복 채권 계산을 방지해야 합니다.
• 매수인 인수범위. 선순위 임차인의 배당 가능 금액 및 배당 후 남는 보증금의 승계 여부를 매각물건명세서와 관련 문건으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 수원세무서장, 수원시, 용인시, 국민건강보험공단, 연수구 및 동화성세무서장 관련 압류의 실제 체납액과 배당순위를 확인해야 합니다. 특히 당해세 해당 여부는 예상배당액에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 시세 확인. 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 수익으로 계산하지 말고, 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다. 가격 비교는 확인된 인수보증금을 합산한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
• 점유·명도. 현황조사와 실제 점유 상태를 대조하고, 임차인의 점유 권원과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태, 설비 및 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 최종 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 351,000,000원에서 최저가 58,993,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙찰가격의 하락 폭이 크지만, 권리분석 결과는 단순하지 않습니다.

말소기준인 국세 압류보다 먼저 전입한 권주영이 대항력 있는 임차인으로 확인되고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 같은 이름의 신청채권자가 265,000,000원을 청구한 강제경매라는 점도 실제 임대차관계와 채권의 동일성을 확인해야 할 이유입니다. 국세·지방세 관련 압류 또한 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

결론은 인수금액이 확정되기 전까지 가격 판단을 보류해야 하는 고위험 사건입니다. 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 추가 유찰로 낙찰가가 떨어져도 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

입찰 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 임대차보증금 확인, 실제 배당순위 검증, 인수액 확정 및 실질취득금액과 현 시세의 비교입니다. 해당 사항이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 것은 적절하지 않습니다.