인천지방법원 2025타경865. 송도동 더샵송도트리플타워 웨스트동 3층 301호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김병기는 2021년 3월 15일 아시아신탁주식회사로부터 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 304,000,000원입니다. 이후 국세·지방세와 국민건강보험공단 압류가 연이어 등기됐고, 현재는 권주영이 청구금액 265,000,000원으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
등기상 말소기준은 2021년 4월 5일 수원세무서장의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 압류·가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 권주영은 2021년 3월 15일 전입하고 2021년 2월 25일 확정일자를 받은 것으로 조사됐습니다. 말소기준보다 빠르므로 서류상 대항력을 갖추며, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 171 더샵송도트리플타워 제웨스트동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 23층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김병기 (2021.03.15 소유권이전, 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권주영 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선행 임차인은 별도
말소기준은 2021.04.05 국세 압류입니다. 이후 수원시·용인시· 국민건강보험공단·연수구·동화성세무서장 압류와 한국자산관리공사 가압류, 현재 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸합니다. 다만 조세채권은 등기일만으로 배당순위가 확정되지 않고 법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 각 세목과 체납액 확인이 선행돼야 합니다.
임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수액 계산 불가
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권주영 | 주거 | 2021.03.15 | 2021.02.25 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 有 | 행사 가능 | 미배당액 미상 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 현재 최저가가 120,393,000원이라고 해도 보증금이 이를 초과하고 배당으로 회수되지 못한다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 실질취득가가 아니다
감정가는 351,000,000원, 현재 최저가는 120,393,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다.
| 표면 낙찰원가 | 낙찰가 |
|---|---|
| 잠재 실질취득액 | 낙찰가 + 임차인의 미배당 보증금 |
| 현재 산정 가능 여부 | 산정 불가 — 임차보증금 확인 필요 |
| 실거래 비교 | 비교 가능한 거래자료 없음 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당재원이 부족하면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워질 수 있습니다. 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 이 구조는 달라지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,502원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김태구 | 265,000,000원 | 117,907,498원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,336,455원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 권주영 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 채권 총액은 556,336,455원, 채권자 배당액은 117,907,498원, 미배당액은 438,428,957원입니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 3층 301호로, 공부상 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 테크노파크역 남동측 인근으로 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 테크노파크역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 40m, 북서측·남동측 약 30m, 북동측 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 업무시설·판매시설 건부지로 이용되는 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,249,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없고, 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래수준과 매도기간을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 권주영의 보증금, 계약일, 임대인, 실제 지급내역과 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 점유와 대항력 재확인. 전입만이 아니라 실제 인도·점유가 계속되고 있는지 현황조사와 현장방문으로 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인 관계. 동일인인 이유와 265,000,000원 청구의 법적 근거를 채권계산서·판결문 등으로 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 7건의 세목, 법정기일, 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 배당표 불일치 검증. 2022.12.08 취하·말소된 김태구 경매채권이 예상배당에 포함된 근거를 원본 기록에서 대조하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 총원가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 실거래·임대시세 조사. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가·보증금·월세를 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 연체료가 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정이 매수·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것
감정가 351,000,000원이 120,393,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 보증금이 확인되지 않은 선행 임차인입니다. 임차인 권주영은 말소기준보다 앞서 전입하고 확정일자를 받았으며 배당요구까지 했습니다. 보증금이 크고 배당이 부족하면 낙찰자가 미배당액을 인수할 수 있어, 최저가가 낮아져도 실질취득액은 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류 7건, 임차인과 신청채권자의 동일성, 취하된 과거 경매채권이 예상배당에 반영된 문제까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 총원가는 미상입니다. 임차보증금과 배당순위를 원본으로 확정하기 전까지는 가격 메리트 평가와 입찰 모두 보류하는 것이 안전합니다.