인천지방법원 2025타경878. 인천 서구 오류동 검단종합공구상가 비동 2층 201호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 요항상 본건은 검단산업단지 내에 위치하고, 인근은 근린생활시설·공구상가·일반음식점이 있는 상가지대이며 후면으로는 중·소규모 공장이 소재하는 검단산업단지입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 일반음식점, 현장 간판상으로는 “명품 부대찌개 & 해장국”으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 기준시점 현재 휴업 중으로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2015.07.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 언급되어 있어 당해세 해당 시 배당에서 0순위로 차감될 수 있고, 후순위 미배당 가능성이 남습니다. 또한 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자 자료가 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으므로, 현장 점유와 영업권·시설물 귀속은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1640-2 검단종합공구상가 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현장 간판상 “명품 부대찌개 & 해장국” |
| 소유자 | 허상숙 (2015.07.22 매매, 거래가액 950,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 257,936,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 655,734,121원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 목록은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 말소기준은 2015.07.28 우리은행 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 회차별 가격 — 낮아진 것은 맞지만, 싸다고 단정할 수는 없다
현재 최저매각가는 257,936,000원입니다. 감정가 752,000,000원 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 데이터가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 이 경우 가격 판단은 최저가 자체보다 환금성·공실/휴업·임대관계·용도 적합성 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 257,936,000원 | 666,836,791원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 180,555,200원 | 743,134,260원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 126,388,639원 | 796,542,489원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,411,104원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 253,524,896원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,361,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 257,936,000원 가정 시 채권총액 920,361,687원 중 253,524,896원만 배당되고, 채권 미배당은 666,836,791원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단산업단지 내에 위치합니다. 북동측 대로변으로 근린생활시설, 공구상가, 일반음식점 등이 있고 후면으로는 중·소규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점으로 이용 중이며, 현장 간판상 “명품 부대찌개 & 해장국”으로 이용 중입니다. 기준시점 현재 휴업 중으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제201호이고, 사용승인일은 2012.08.31입니다. 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 2필1단의 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 상점의 건부지로 이용 중입니다. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 여부는 false로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 0명이지만, 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업자, 사업자등록, 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 휴업 상태 확인. 기준시점 현재 “명품 부대찌개 & 해장국”은 휴업 중으로 조사됐습니다. 영업 재개 가능성, 시설 철거·원상복구 비용, 업종 전환 가능성을 점검해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 언급되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당 구조와 인수 외 비용 판단이 달라질 수 있습니다.
- 상가 환금성. 일반 주거용이 아니라 근린시설입니다. 낙찰 후 임대수요와 매각수요가 제한될 수 있으므로, 주변 공구상가·일반음식점 공실과 임대료를 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 집합상가의 공용관리비, 체납관리비, 주차·공용시설 관련 부담을 관리단이나 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본과 배당요구종기 후 서류 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 용도와 환금성”
이 물건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 구조입니다. 그러나 경매에서 안전하다는 말은 곧 수익성이 있다는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 감정가 752,000,000원에서 3회 유찰되어 257,936,000원까지 내려왔지만, 일반음식점으로 쓰이던 근린시설이고 기준시점 현재 휴업 중입니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로, 현장 확인 없이는 보류. 최저가의 낮은 숫자보다 실제 사용할 사람과 다시 팔 수 있는 시장을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
