수원지방법원 2024타경6112. 동탄케이밸리 제1층 제126호로, 감정평가상 지원시설인 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 등기상 말소기준권리는 2018년 1월 24일 설정된 국민은행 근저당권 423,600,000원입니다. 이후 2024년 6월 4일 더블유케이2403유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 조사된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 소유자 이상태에 대해 2025년 2월 10일 파산선고가 있었고 그 사실이 2025년 4월 1일 등기됐습니다. 파산선고 등기가 매수인에게 금전채무로 승계되는 것은 아니지만, 점유·인도와 관리 상태, 실제 사용 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 14, 제1층 제126호 (영천동, 동탄케이밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(제2종근린생활시설·일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 2018.01.10 사용승인 |
| 소유자 | 이상태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 28,420,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 340,806,276원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 근저당권에 미배당이 크게 남지만 이는 채권자와 채무자 사이의 잔존채무로, 낙찰자가 근저당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 가격 해석 — 낙폭보다 8회 유찰의 원인을 보라
현재 최저매각가는 28,420,000원으로 감정가 493,000,000원의 5.76%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수는 없습니다. 오히려 8회 연속 유찰은 이 호실에 대한 시장 수요와 임대 가능성, 내부 상태, 관리비와 운영비, 실제 영업 가능성 등을 강하게 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 423,600,000원 | 27,508,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 423,600,000원 중 27,508,440원이 배당되고, 396,091,560원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 미배당은 낙찰자 인수액이 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 396,091,560원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 404,464,092원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 410,324,864원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 화성시 영천동 치동중학교 북측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·지식산업센터가 혼재합니다.
- 이용상태. 지원시설인 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 북측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·소방설비 등을 갖췄습니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 지목은 공장용지이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,706,000원이며 전체 토지면적은 3,116.3㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 마감·설비·누수·철거 상태와 즉시 영업 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 업종 제한 확인. 일반음식점 사용 가능 여부뿐 아니라 관리규약·분양계약·집합건물 규약상의 업종 제한과 중복 업종 조건을 확인하세요.
- 관리비 확인. 장기 공실 호실은 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리사무소에서 공용부분 체납액과 월 관리비를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 같은 건물 1층 지원시설의 실제 보증금·월세·공실 기간과 중개업소의 임차수요를 직접 조사하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 출입·사용자·적치물 존재 여부를 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요.
- 파산절차 확인. 소유자 파산선고 등기가 있으므로 매각절차 진행 상태와 점유·관리 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 쉽지 않다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 임차인이 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 493,000,000원에서 8회 유찰돼 28,420,000원까지 내려왔고, 물건은 현황 공실인 제2종근린생활시설입니다.
따라서 결론은 “감정가보다 크게 싸다”가 아니라 “왜 8회 동안 시장이 선택하지 않았는지를 확인해야 한다”입니다. 실제 임대료·공실 기간·관리비·업종 제한·내부 상태와 재매각 가능성을 확인해 수익성과 환금성이 입증될 때에만 낮은 최저가가 의미를 갖습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 환금성은 경계. 이 물건의 승부처는 권리보다 현장성과 수요입니다.