인천지방법원 2025타경904. 인천 계양구 효성동 포레스트백림아파트 7층 703호입니다. 소유자 고상일 명의로 2021.11.26. 소유권이 이전됐고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 315,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.03.19. 접수됐습니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 박승주·장민정 두 사람이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.02.28., 2024.08.20.로 모두 말소기준일인 2021.11.26.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 매각으로 소멸하는 후순위 점유자이고, 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기한 보증금 인수는 발생하지 않습니다. 다만 점유자가 2명이고 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로, 명도와 실제 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 321-5 포레스트백림아파트 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지상 10층 건물 내 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 / 구조 | 2021.05.21. · 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 고상일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 180,810,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 289,330,346원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.01. 한규일 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 이 신탁은 2021.11.26. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 고상일 앞으로 소유권이전과 신한은행 근저당권 설정이 이어졌습니다.
2024.09.12. 접수된 케이비국민카드의 가압류 8,201,596원은 2024.11.26. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 자료상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승주 | 2024.02.28. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 완료 2025.04.24. | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민정 | 2024.08.20. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 369,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 180,810,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득도 180,810,000원입니다.
하지만 이 수치는 어디까지나 감정가와 비교한 비율입니다. 동일 단지 또는 인근 유사 아파트의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,331,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 315,700,000원 | 177,478,660원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,201,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 323,901,596원 중 예상 배당액은 177,478,660원이며, 미배당액은 146,422,936원입니다. 케이비국민카드 가압류는 2024.11.26. 해제로 말소됐고 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북인천여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 작전역이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.05.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 7층 물건입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장 한계. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 비율에만 의존하지 말고, 동일 단지와 효성동 인근 유사 아파트의 최근 거래를 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 박승주·장민정의 실제 점유 부분, 계약관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 2명이므로 인도명령, 이사 협의와 명도기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 시설 상태를 보수적으로 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 존재 여부를 관리사무소 및 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.26. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 180,810,000원에 낙찰된다면 권리상 실질취득도 같은 금액입니다.
다만 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 곧 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 최신 실거래 비교가 없는 상태에서 가격을 긍정적으로 단정해서는 안 됩니다. 여기에 내부 미확인, 임대관계 미상, 점유자 2명의 명도 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
