수원지방법원 2024타경9289. 등기상 말소기준은 2022.08.19. 설정된 안양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,900,000,000원입니다. 이후 2024.08.27. 임의경매개시결정과 국·수원시·안양시의 압류가 순차적으로 붙었으며, 등기분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 268,071,000원이고 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 권리소멸만 보고 판단하면 부족합니다. 사건의 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 현황은 5층 507호 외 9개호를 일체로 제2종근린생활시설(골프연습장)으로 이용하고 있다고 기재되어 있습니다. 특히 공부상 교육시설(학원)인 부분도 현황상 골프연습장으로 이용 중이라는 차이가 확인됩니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9289 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 5층517호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 제2종근린생활시설(골프연습장) |
| 감정가 / 최저가 | 1,595,000,000원 / 268,071,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 대비 16.81% |
| 소유자 | 김남순 700분의 297 · 김다혜 700분의 198 · 김민경 700분의 198 · 함하은 700분의 7 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19. 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,900,000,000원 |
| 청구액 | 3,355,679,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.04.21. 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 1,123,200,000원 근저당이 설정됐지만 2022.08.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 안양농업협동조합 근저당 3,900,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 2024.08.27. 경매개시결정 이후 국세·지방세 관련 압류가 5건 등기됐으며, 등기상 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 2건 모두 말소기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치비씨앤디(고성룡) | 507호~512호 | 2023-12-27 | 89,000,000원 | 5,340,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고성룡 | 517,518,519,520호 215.2300㎡ | 2023-12-26 | 60,000,000원 | 4,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차관계의 전입일은 각각 2023.12.27.과 2023.12.26.으로, 말소기준권리인 2022.08.19. 안양농업협동조합 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 건 모두 대항력이 없고, 보증금 89,000,000원과 60,000,000원은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 예상 배당분석의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 하지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,595,000,000원이고 현재 최저매각가는 268,071,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 대비 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 187,649,700원, 7회 유찰 시 131,354,789원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 현재 이용형태가 일반적인 주거용이 아니라 여러 호실을 일체로 사용하는 골프연습장이므로, 가격 판단은 현황과 일괄매각 범위를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,994원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 263,518,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 268,071,000원 가정 시 채권총액 3,900,000,000원 중 263,518,006원이 배당되고 미배당은 3,636,481,994원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실중학교 남동측 인근. 전·답·임야·대단위 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 10층 건물 내 5층 507호 외 9개호로, 관련 호실들이 일체로 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 교육시설(학원)인 부분이 현황에서는 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터 내외, 동측 약 15미터 내외, 서측 약 25미터 내외 도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실 지구)이며, 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,303.7㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·화재탐지설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 507호 외 9개호가 일체로 골프연습장으로 이용 중이라고 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 실제 매각 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 용도·현황 차이 확인. 도시형생활주택이라는 사건 용도 표기만 보지 말고, 공부상 교육시설과 현황 제2종근린생활시설 간 차이를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 조사된 두 임차관계는 대항력이 없지만 실제 점유범위·인도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말고, 동일 권역·동일 용도·유사 면적의 실제 시장 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 268,071,000원, 6회 유찰 시 187,649,700원, 7회 유찰 시 131,354,789원의 시나리오를 기준으로 입찰 상한을 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건과 가격은 단순하지 않다”
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.08.19. 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 들어온 임차관계 2건은 모두 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,595,000,000원이 5회 유찰되어 현재 268,071,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 현황은 여러 호실을 일체로 사용하는 골프연습장이고 공부상 용도와 차이도 있습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 5회 유찰·일괄매각·용도와 현황 차이를 함께 검증해야 하는 물건입니다.
