수원지방법원 2024타경11909. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 131호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 중 1층이며, 본건 내부에는 시스템 냉난방기가 설치된 것으로 목측됐습니다.
소유자 박완순은 2023.10.12 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 804,349,700원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 672,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·케이비국민카드·서울보증보험·농협은행· 대전신용보증재단·우리카드·국민은행·하나캐피탈·중소기업은행의 가압류와 화성시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층131호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 및 지상20층 건물 중 1층 131호 |
| 소유자 | 박완순 · 2023.10.12 소유권이전 · 거래가액 804,349,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 195,201,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 578,451,449원 |
| 말소기준 | 2023.10.12 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.12 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 감정가 24%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 195,201,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰폭만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있어 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 가점할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 195,201,000원 | 191,668,186원 | 1,099,508,345원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 136,640,700원 | 133,927,730원 | 1,157,248,801원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 95,648,490원 | 93,526,817원 | 1,197,649,714원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 195,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,814원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 191,668,186원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,799,118원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,527,942원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,783,945원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,164,078원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,596,168원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사국민은행 | 350,101,998원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 16,179,215원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 56,024,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 195,201,000원 중 집행비용 3,532,814원, 국민은행 근저당권에 191,668,186원이 배당되고 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당은 1,099,508,345원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 지식산업센터·공장·업무용 빌딩·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 1층 131호입니다.
- 도로. 서측·북측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측·동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,923,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 형상. 대체로 사다리형 평지이며 공장·지식산업센터·창고·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 용도 확인. 현재 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 점을 기준으로 실제 이용 가능 업종과 내부 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 유사 호실의 실제 거래·임대 조건을 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 1,099,508,345원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 압류 확인. 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조이나 당해세 등 배당 우선순위가 달라질 수 있는 항목은 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개다
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2023.10.12 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 813,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 195,201,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다. 여기에 제2종근린생활시설(휴게음식점)이라는 용도와 임대관계 미상이라는 현장 변수도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 별도 검증입니다.
