/ 278,859,000원
수원지방법원 2024타경11909. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 지하 3층·지상 20층 건물 중 1층 131호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 실제 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 소유자 박완순은 2023.10.12. 이 물건을 거래가 804,349,700원에 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 672,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·케이비국민카드·서울보증보험· 농협은행·대전신용보증재단·우리카드·국민은행·하나캐피탈·중소기업은행의 가압류와 화성시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권액은 크지만, 그 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11909 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층 131호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 위치 / 구조 | 지하 3층·지상 20층 건물 중 1층 131호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박완순 (2023.10.12. 소유권이전 · 거래가 804,349,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 278,859,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 578,451,449원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
확인된 임차인은 0명이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 판단과 실제 점유자·영업자·사용관계 확인은 구분해야 합니다. 입찰 전 현장 방문과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 278,859,000원으로 감정가 813,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 감정가와 유찰 횟수만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 휴게음식점 용도의 근린생활시설이므로, 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 278,859,000원 | 278,859,000원 | 1,017,021,557원 |
| 4회 유찰 시 | 195,201,300원 | 195,201,300원 | 1,099,508,049원 |
| 5회 유찰 시 | 136,640,910원 | 136,640,910원 | 1,157,248,594원 |
각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 매수인 인수액이 0원이기 때문입니다. 반면 후순위 채권자의 미배당액은 회차가 내려갈수록 증가합니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 추가로 부담하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,704,026원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 274,154,974원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,799,118원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,527,942원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,783,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,164,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,596,168원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 350,101,998원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 16,179,215원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 56,024,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,291,176,531원 중 예상배당액은 274,154,974원이며, 미배당액은 1,017,021,557원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·공장·업무용 빌딩·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 휴게음식점 용도이며, 내부에 시스템 냉난방기가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측·북측으로 폭 약 30미터, 남측·동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지 전체는 9,817㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역이며 도로구역, 벤처기업육성 촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구 및 택지개발지구에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰 사실은 확인되지만, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 동일 건물·동일 용도 거래와 임대 조건을 통해 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 집합건축물대장과 현황을 다시 대조하세요.
- 점유·영업 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 영업 여부, 점유 주체와 인도 조건을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 34.3%만을 근거로 응찰하지 말고 동일 건물 1층 근린생활시설의 거래가·임대료·공실 여부를 확인하세요.
- 시설물 확인. 시스템 냉난방기와 내부 설비의 소유·귀속관계, 정상 작동 여부 및 철거 가능성을 점검하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 조세 우선순위 확인. 화성시 압류와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 검증”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.12. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류 9건과 화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 물건은 1층 휴게음식점 용도의 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유, 영업 여부, 임대수익과 동일 용도 거래가격을 확인하지 않은 채 유찰 횟수만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 현장과 거래 검증 후. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.