⚠️ 5회 유찰 💰 315,130,000원 📉 감정가의 16.81% 👥 실제 임차인 2명 ❓ 대항력 가능·미상 1명
수원지방법원 2024타경12889. 화성시 산척동 727-7 제1동 1층 109호를 포함한 경매 사건입니다. 감정가 1,875,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 315,130,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.07.21 주식회사신한은행 근저당권이고, 이후 엔에이치농협캐피탈 가압류·경매개시결정· 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “권리가 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명이고, 이 중 연풍화로동탄호수공원점(정영희)은 2023.02.08부터 점유한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로6길 23, 1동 1층109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(음식점) |
| 현황 이용 | 109호·110호·111호와 경매외 108호를 벽체구분 없이 음식점으로 이용 |
| 소유자 | 방양민 · 2023.07.21 소유권이전 · 거래가액 640,469,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,875,000,000원 / 315,130,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,251,834,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2023.07.21 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보에는 110호·111호가 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류 30,063,176원, 2024.11.29 임의경매개시결정, 2025.09.26 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 기흥세무서장의 2025.02.05 압류는 2025.02.17 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 점유시점 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진형 | 수피안프라자1층 109,110,111호 77.7300㎡ | 2024.11.28 | 미상 | 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 연풍화로동탄호수공원점(정영희) | 수피안프라자 1층 106,107,109,110,111호 202.9000㎡ | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 박진형은 점유시점 2024.11.28로 말소기준권리 2023.07.21보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 연풍화로동탄호수공원점(정영희)은 2023.02.08부터 점유한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다.
③ 가격 — 감정가 16.81%지만 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 최저매각가는 315,130,000원으로 감정가 1,875,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 이 사건의 실질취득비용이 최저가 315,130,000원으로 고정되지 않는다는 점입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 경매외 108호 및 각 호실 격벽 복구비용도 추가될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,211,820원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 309,918,180원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 30,063,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 채권 총액은 1,470,063,176원, 채권자 예상배당은 309,918,180원이며 미배당은 1,160,144,996원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 109호·110호·111호와 소유자가 다른 108호까지 4개호를 벽체 구분 없이 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다.
- 복구 부담. 경매외 108호의 복구와 각 호실 격벽 복구에 추가 비용이 소요될 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 이솔고등학교 북서측 인근이며 근린생활시설·아파트단지·공원·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상3층 건물의 1층이며 사용승인일은 2020.12.21입니다.
- 도로. 남측으로 폭 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 3,613,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 토지면적 926.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 연풍화로동탄호수공원점(정영희) 보증금 확인. 2023.02.08 점유로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 박진형 보증금 확인. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 보증금 자체가 미상입니다.
- 109·110·111호 일괄매각 범위 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보에도 110호·111호가 기재돼 있습니다.
- 경매외 108호 분리. 현재 4개호가 벽체 구분 없이 사용되고 있으므로 108호와의 물리적 분리 및 복구 범위를 확인해야 합니다.
- 격벽 복구비 확인. 각 호실 원상복구에 비용이 추가될 것으로 조사됐지만 금액은 확인되지 않았습니다.
- 배당표의 0원 인수 해석 주의. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 대항력 가능 임차인의 미상 보증금을 실질 인수액으로 확정한 자료가 아닙니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “16.81%”보다 먼저 확인할 것은 보증금과 복구비다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,875,000,000원에서 315,130,000원까지 내려온 16.81%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 말소기준인 신한은행 근저당권 이후 등기들은 매각으로 소멸하지만, 2023.02.08부터 점유한 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 109·110·111호와 경매외 108호가 하나의 음식점처럼 벽체 구분 없이 사용되고 있어 108호 복구 및 각 호실 격벽 복구비용도 별도 변수입니다. 5회 유찰이라는 사실과 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임차보증금·배당요구·108호 분리·격벽 복구범위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 현재 자료 기준 평가는 등기 후순위는 정리되지만, 실질취득비용은 아직 열려 있는 고위험형입니다.
