수원지방법원 2024타경13547. 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 2층 알211호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터·근린생활시설)이고, 감정평가상 현재도 같은 용도로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.05.31. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 2024.12.16. 하나은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 임차인 JIN HUAZI로 조사됐습니다. 보증금은 20,000,000원, 월 임대료는 1,100,000원이며 전입일은 2023.08.08.입니다. 말소기준일인 2023.05.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 매각물건명세서상 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 별도 인수권리는 없습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 소유자 점유 물건과 달리 명도·인도 협의는 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로88번길 35, 지식산업센터동 2층 알211호 (가수동, 현대테라타워씨엠씨) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터·근린생활시설) · 29층 건물 중 2층 |
| 점유부분 | 2층 R211호 49.8800㎡ |
| 사용승인일 | 2023.04.03. |
| 소유자 | 이승호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 72,774,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 250,600,278원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유자는 있다
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023.04.10. 신한자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2023.05.31. 이승호 명의로 소유권이 이전되면서 종전 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인의 전입은 그보다 뒤인 2023.08.08.이므로 대항력이 없고, 경매개시결정 역시 기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN HUAZI | 2층 R211호 49.8800㎡ | 2023.08.08. | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 72,774,000원으로 감정가 433,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 확인 가능한 비교 실거래가가 없어 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 특히 근린시설·지식산업센터는 임대수요, 공실기간, 관리비, 업종 제한과 향후 매수층에 따라 가치 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 72,774,000원 | 71,064,068원 | 228,935,932원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 50,941,800원 | 49,624,848원 | 250,375,152원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 35,659,260원 | 34,617,393원 | 265,382,607원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,709,932원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 71,064,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금은 하나은행 근저당권에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 228,935,932원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영하지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 남서측 인근에 있으며, 주변은 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터·근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 2층 알211호이며, 사용승인일은 2023.04.03.입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 3차선 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·성장관리권역·중점경관관리구역이며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다. 공시지가는 848,100원/㎡입니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설·지식산업센터 물건으로, 실제 사용 가능 업종과 임대수요 및 향후 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 원본 확인. 보증금 20,000,000원·월세 1,100,000원의 실제 계약기간, 체납 여부와 점유 종료 가능 시점을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 원본 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력과 인수액은 없지만 실제 임차인이 점유 중이므로 인도명령과 자진퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현재 월세 조건의 지속 가능성, 동일 건물 공실과 실제 임대료 수준을 확인한 뒤 수익률을 계산하세요.
- 관리비·부가비용. 지식산업센터 관리비와 공용부분 체납액, 부가가치세 및 취득 관련 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 업종·사용 제한. 공부상 공장 및 근린생활시설 이용이 가능한 물건이므로 입주 가능 업종과 관련 규약을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 지정기간과 허가 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 할인율이 아니라 예상 순임대수익과 재매각 가능 가격을 기준으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가가 곧 싼 가격은 아니다”
권리분석만 보면 매수인 인수액 0원, 대항력 없는 임차인 1명, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 5회 유찰의 원인입니다. 현재 최저가 72,774,000원은 감정가의 16.81%지만, 비교 실거래가 없이 이 수치만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 실제 임대수요, 공실 가능성, 관리비와 업종 제한, 향후 매수층을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 물건은 할인율보다 현금흐름과 출구전략이 입찰 여부를 결정합니다.
