수원지방법원 2024타경13899. 수원시 권선구 고색동 수원델타원 제7층 제711호로, 감정평가상 공장 및 사무실(지식산업센터)로 이용 중입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.08.11. 설정된 주식회사하나은행 근저당 518,400,000원입니다. 그 뒤 윤지숙 근저당 150,000,000원, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸 예정입니다.
현재 최저매각가는 282,730,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가나 최저가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 직접 비교할 근거가 부족합니다. 특히 공장·사무실로 이용되는 지식산업센터 물건은 실제 이용수요와 임대·매매 상황을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 산업로 198, 7층711호 (고색동,수원델타원) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장 및 사무실(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상8층 건물 내 제7층 제711호 |
| 소유자 | 주식회사비앤네트웍스 |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 282,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사하나은행 / 430,051,368원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
2022.07.07. 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2022.08.11. 신탁등기가 말소되면서 주식회사비앤네트웍스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당 518,400,000원이 말소기준입니다. 이후 윤지숙 근저당 150,000,000원, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
2회 유찰 후 현재 최저가는 282,730,000원, 감정가 577,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 197,911,000원, 4회 유찰 시 138,537,700원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 매매·임대 시세와 지식산업센터의 이용수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,758,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 518,400,000원 | 277,971,780원 |
| 2. 근저당 · 윤지숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 668,400,000원이고 예상 배당액은 277,971,780원, 미배당액은 390,428,220원입니다. 윤지숙 근저당은 예상배당 0원이지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸 예정이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고색역 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·공장·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장과 지하철 고색역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공장 및 사무실(지식산업센터)로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 남측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 토지면적 9,985.1㎡, 공시지가 1,222,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 일반산업단지·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 577,000,000원 대비 현재 최저가는 282,730,000원이지만, 비교 가능한 실거래 시세 확인 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 2회 유찰 원인. 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 실제 매매수요·임대수요와 해당 호실의 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 해당 매각기일 조건을 반드시 재확인하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자와 임대차 존재 여부를 원본과 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 주식회사하나은행 근저당이며 이후 권리는 소멸 예정입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 공장 및 사무실(지식산업센터) 이용과 일반공업지역·산업단지·비행안전구역 등의 제한이 실제 사용계획과 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인율보다 시세·점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2022.08.11. 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·임의경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 매수신청보증금 20%의 특별매각조건까지 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 구조보다 실제 점유·시세·용도 적합성을 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
