최저가 4,612,000원, 그러나 실질취득가는 산정할 수 없다 — 화성 동탄지성로 210호

수원지방법원 2024타경67001. 화성시 반송동 동탄지성로 121의 지하 4층·지상 7층 건물 중 2층 210호로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 80,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,612,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 5.76%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 여부와 말소기준권리의 재확정이 필요합니다.

등기상 2017년 국민은행 근저당 40,800,000원이 말소기준으로 분류돼 있지만, 해당 근저당은 2020.06.03 해지로 말소됐습니다. 그보다 앞선 이우주의 전세권 67,000,000원도 2017.08.11 말소됐습니다. 그런데 예상배당에는 말소된 이우주 전세권이 다시 최우선 배당권자로 반영돼 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다고 기재돼 있어, 자료 간 결론이 일치하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 권리가 배당에 다시 등장한다

현재 소유자 김경민은 2020.06.11 거래가액 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 화성우리신용협동조합 근저당 18,000,000원이 설정됐다가 2022.03.07 말소됐고, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 소상공인시장진흥공단과 경기신용보증재단의 가압류, 한국자산관리공사의 공매공고, 최미리의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

② 임차인·인수 분석 — 0원으로 단정할 수 없다

임차인 최미리의 전입일은 2022.03.04이고 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 한 자료에서는 2017년 근저당보다 전입이 늦어 대항력이 없다고 판단하지만, 그 근저당은 2020년에 이미 말소됐습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 “대항력 있는 임차인 있음, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 적혀 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 5.76%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다

실거래 자료가 없어 감정가 80,000,000원의 시장 적정성을 비교할 수 없습니다. 현재 최저매각가는 4,612,000원으로 감정가의 5.76%이지만, 이는 8회 유찰 결과일 뿐입니다. 대항력 임차인의 보증금 잔액을 인수할 수 있다면 실제 부담액은 최저가와 크게 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서도 신청채권자 최미리의 청구액 70,091,200원은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 유찰이 더 진행되면 최저가는 낮아지지만 채권 미배당액은 오히려 증가합니다. 임차인이 대항력을 갖고 있고 신청채권이 임대차보증금과 연결된다면, 낙찰가 하락이 매수인의 총부담 감소로 이어지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,612,000원 가정)

채권 총액 223,167,636원 중 채권자 배당은 4,128,984원, 미배당은 219,038,652원으로 추정됩니다. 다만 이우주 전세권과 국민은행·화성우리신용협동조합 근저당은 등기상 이미 말소된 기록이 확인되므로, 위 배당표는 실제 배당순위를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숲속초등학교 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·업무시설·아파트 단지가 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 30미터, 남측 약 10미터 포장도로에 접하고 동측으로 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
• 용도·규제. 근린상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며 성장관리권역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 849.8㎡, 공시지가 4,458,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 거주자와 이해관계인이 없어 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰과 건축물대장 도면으로 조사했습니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔이며 8회 유찰과 재매각 이력이 있어, 최저가와 별개로 수요·점유·관리상태를 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 최미리의 보증금, 계약일, 실제 점유 개시일과 확정일자를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 말소기준 재확정. 국민은행 근저당은 2020.06.03 말소됐으므로 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 실제 말소기준을 다시 판단해야 합니다.
• 명세서 모순 확인. “인수권리 해당 없음”과 “대항력 임차인의 미배당 잔액 인수” 문구가 함께 존재하므로 법원 비치 원본과 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 2017.08.11 말소된 이우주 전세권이 예상배당에 반영된 이유와 실제 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 신청채권 원인 확인. 최미리의 청구금액 70,091,200원이 임대차보증금, 대여금 또는 다른 채권인지 집행권원으로 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 관할기관 및 법원 배당자료에서 확인해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 2023.09.06 공매공고가 있어 공매와 법원경매의 진행·취소·배분 관계를 교차 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 통상 조건이 아니라 최저매각가격의 2할이므로 자금 준비와 몰수 위험을 확인해야 합니다.
• 점유·내부 상태. 내부 미확인 물건이므로 점유자, 체납 관리비, 시설 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수액을 먼저 보라”

감정가 80,000,000원이 4,612,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 8회 유찰·재매각·대항력 임차인 인수 문구·보증금 미상· 말소된 권리의 배당 반영·공매공고·세금 압류가 동시에 겹쳐 있습니다.

대항력 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수한다면 실질취득가는 최저가가 아니라 4,612,000원에 미배당 보증금 잔액을 더한 금액입니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 그 총액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가 대비 5.76%라 싸다”가 아니라, “인수액이 확인되기 전에는 가격 판단 자체가 불가능하다”입니다.