서울중앙지방법원 2024타경120539. 동작구 대방동 ‘디안’ 5층 501호, 전용 24.09㎡의 소형 다세대주택입니다. 양상희가 2016년 3월 14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2024년 8월 8일 김소영의 262,000,000원 가압류가 등기된 뒤 같은 해 10월 23일 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다.
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 감정가 258,000,000원에서 네 차례 유찰돼 105,677,000원까지 내려왔지만, 같은 건물·유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 검증되지 않았습니다. 여기에 총 12세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 매각률이 26.09%에 그쳐, 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다 환금성과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경120539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 5층 501호 (대방동, 디안) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.09㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 양상희 (2016.03.14 매매, 2016.06.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 105,677,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소영 / 271,798,081원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 미상
2016년 3월 23일 우리은행 근저당권이 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정됐고, 양상희의 소유권 취득 뒤 채무자가 양상희로 변경됐습니다. 이후 2023년 4월 7일 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 경매 시점의 말소기준권리는 2024년 8월 8일 김소영 가압류이며, 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 41%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 105,677,000원으로 감정가 258,000,000원의 40.96% 수준입니다. 그러나 같은 건물의 최근 거래금액이 확인되지 않아, 최저가를 최근 시세나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저가 | 105,677,000원 | 감정가의 40.96% |
| 현재 유찰 횟수 | 4회 | 단지 평균 3.4회보다 많음 |
| 단지 경매 매각률 | 26.09% | 환금성 보수적 접근 필요 |
| 총 세대수 | 12세대 | 소규모 다세대 |
| 사용승인일 | 2016.03.18 | 디안 |
| 단지 경매 최근 매각일 | 2026.04.22 | 매각금액 비교 불가 |
전용 24.09㎡의 소형 주택은 총투자금이 낮다는 장점이 있지만, 실수요층과 임대수요가 제한되면 매도기간이 길어질 수 있습니다. 실제로 현재 물건은 단지 평균 유찰 횟수 3.4회를 넘어 네 차례 유찰됐고, 단지 경매 매각률도 26.09%입니다. 이는 감정가가 높게 형성됐거나, 권리·점유·상품성에 대한 시장의 보수적 판단이 이어졌을 가능성을 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 보수적 예상배당표 (매각가 105,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,279,478원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 103,397,522원 |
| 3. 가압류 · 김소영 | 262,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김소영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 배당으로 반영되고, 김소영 가압류 및 강제경매 신청채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 미배당액은 1,358,602,478원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 105,677,000원 | 1,358,602,478원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,541,600원 | 1,379,380,149원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 67,633,280원 | 1,395,984,119원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대림초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 보라매역(지하철 7호선·신림선), 신대방삼거리역(지하철 7호선)이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지·타일·마루장판 마감이며 승강기·난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 일부 호실은 공부상 근린생활시설이나 현황 다세대주택이며, 해당 건물은 근린생활시설과 공동주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 남측 약 8미터 도로에 각각 접하는 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등에 해당하며 공시지가는 5,216,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 인테리어와 제반 설비 작동 여부를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서와 현장 탐문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 말소 원본 대조. 2023.04.07 우리은행 근저당권 말소와 배당가정의 차이를 최신 등기부·배당요구종기 내역으로 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 41%라는 할인율 대신 대방동 유사 면적 다세대의 최근 실거래와 매도호가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 전용 24.09㎡·12세대 건물이고 단지 경매 매각률이 26.09%입니다. 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부를 보지 못했으므로 누수·결로·설비 고장·수리비 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 공부상 용도 확인. 건물 내 일부 호실은 공부상 근린생활시설과 현황 다세대주택이 혼재합니다. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 대출·전입 가능 여부를 재확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비·공용부분 체납액과 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 검증
이 물건은 등기상 매수인 인수액이 0원이고 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 점만 보면 눈에 띕니다. 하지만 네 차례 유찰, 26.09%의 단지 경매 매각률, 실거래 금액 부재, 폐문부재로 확인하지 못한 점유·내부 상태가 동시에 남아 있습니다.
특히 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 없다고 볼 수 없고, 우리은행 근저당 말소 이력과 보수적 배당가정도 원본 대조가 필요합니다. 권리상 인수는 0원이지만 현장·가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세, 점유관계, 내부 수리비를 확인한 뒤 그 결과로 응찰가를 정해야 합니다.