인천지방법원 2025타경1003. 한울펠리스 2층 202호는 사건 용도가 대지로 표시돼 있고, 해당 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 다만 감정평가 당시 내부는 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 등기상 소유자는 조정철이며, 2009.06.04. 매매를 원인으로 거래가 200,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아닙니다. 임차인 고광만은 2022.02.28. 전입하고 2022.02.12. 점유를 시작했으며, 2021.12.06. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.13. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.14. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-10 한울펠리스 2층 202호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 202호 · 사용승인 2009.01.15. |
| 소유자 | 조정철 (2009.06.04. 매매, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고광만 / 134,006,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2008년부터 2015년까지 등기됐던 가압류·근저당권·전세권에는 각각 해제·해지·취하에 따른 말소등기가 뒤따릅니다. 현재 핵심 권리는 을구 20번 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024.03.13. 등기됐고, 대항력의 기초가 되는 점유와 주민등록은 그보다 앞선 2022.02.12. 및 2022.02.28.입니다. 말소기준 강제경매개시결정일 2025.04.14.보다 선행합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고광만 | 2층 202호 86.38㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.28. 2021.12.06. | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커집니다. 따라서 최저가만 보면 98,000,000원·68,600,000원·48,020,000원으로 계속 낮아지지만, 매수인의 실질 부담은 각각 132,164,000원, 131,634,800원, 131,264,360원으로 보증금 130,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 98,000,000원 | 34,164,000원 | 132,164,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 63,034,800원 | 131,634,800원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,020,000원 | 83,244,360원 | 131,264,360원 |
현재 실질취득액 132,164,000원은 감정가 200,000,000원의 66.1%입니다. 다만 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 공부상 사무소와 현황 주거 이용이 다르고, 실질취득액 외에 명도·용도 적합성·금융·취득 관련 조건을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 고광만 보증금 | 130,000,000원 | 95,836,000원 |
| 매수인 승계 · 보증금 미배당분 | - | 34,164,000원 |
| 그 밖의 배당 / 소유자 잔여 | - | 0원 |
매각대금 98,000,000원은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 34,164,000원은 배당표 밖에서 매수인이 승계하는 부담입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 불일치. 공부상 제2종근린생활시설인 사무소지만, 감정 당시 내부는 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 주거 이용의 적법성·원상회복 가능성·금융 취급 여부를 확인해야 합니다.
- 입지. 부흥초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·부평시장·상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 2층이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 하이샷시창과 도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도와 실제 내부 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 기준 낙찰가 98,000,000원에 인수액 34,164,000원을 더한 132,164,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.04., 확정일자 2021.12.06., 점유개시일 2022.02.12., 전입일 2022.02.28. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 고광만으로 기재돼 있으므로 보증금 지급 내역, 채권 발생 원인, 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소를 주거용으로 사용 중인 상태이므로 관할 행정기관·건축물대장 원본을 통해 용도 적합성과 변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 명도 및 인도. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유 상태를 확인하고, 점유자가 있을 경우 인도 협의와 절차 비용을 반영해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 비용과 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원 낙찰”이 아니라 “1억 3,216만원 취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 49%인 98,000,000원입니다. 그러나 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 34,164,000원이 남습니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 132,164,000원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 68,600,000원 또는 48,020,000원까지 내려가더라도 인수액은 각각 63,034,800원과 83,244,360원으로 증가합니다. 총부담은 약 131,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거 이용의 차이, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 검증 과제가 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 권리부담을 반영한 가격 할인은 제한적입니다. 인수액과 용도 문제를 모두 해소할 근거가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.