2,746,129,000원
수원지방법원 2024타경86743. 경기도 용인시 수지구 고기동 347 소재 부동산이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 음식점 및 부대시설로 이용되는 근린생활시설이며, 토지와 건물이 연관된 일괄매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 2층이고, 2023.09.04. 사용승인을 받았습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.10.13. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 권리의 말소 여부만으로 판단해서는 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 다른 점유자 중에는 권리관계가 불분명한 사람도 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86743 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 고기동 347 도로명주소: 경기도 용인시 수지구 동천로 547 |
| 물건 용도 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 감정평가상 음식점 및 부대시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 사용승인 | 2023.09.04. |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 1,380.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사프롬발리 |
| 감정가 | 5,604,345,880원 |
| 최저매각가 | 2,746,129,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 3,938,301,846원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 별도
말소기준권리는 중소기업은행의 2023.10.13. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 96,000,000원입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
주식회사엘에이치에프의 채권최고액 36,000,000원 근저당권은 2024.08.20. 이미 말소되었습니다. 중소기업은행이 신청한 2024.09.02. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 3명
확인된 임차인·점유자는 3명이며, 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 포함되어 있지 않습니다. 이 중 김창용은 대항력이 있는 것으로 분류되고, 주식회사주누미디어(김준우)는 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이름이 '주식회'로 표시된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김창용 | 외4필지 / 1,654.0200㎡ | 2018.11.14. |
보증금 20,000,000원 차임 1,300,000원 |
대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 아님 인수 예상 |
| 주식회사주누미디어(김준우) | 202호 / 98.5600㎡ | 2024.03.25. |
보증금 미상 차임 200,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회 성명·명칭 확인 필요 |
주거 | 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
특히 김창용의 점유 부분은 외4필지 / 1,654.0200㎡로 기재되어 있습니다. 해당 임대차가 이번 일괄매각 대상의 어느 토지와 건물에 미치는지 확인하는 작업이 중요합니다. 단순히 보증금이 매각가에 비해 작다는 이유로 임차권의 영향을 무시해서는 안 됩니다.
주식회사주누미디어(김준우)는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되었지만 보증금이 미상입니다. '주식회'로 표시된 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 5,604,345,880원이고, 현재 최저매각가는 2,746,129,000원입니다. 2회 유찰 결과 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 음식점 및 부대시설로 이용되는 근린생활시설과 토지가 결합된 부동산입니다. 동일 용도·입지·규모의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률을 실제 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 5,604,345,880원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 2,746,129,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 확인된 인수금액 | 20,000,000원 |
| 실질취득(확인분) | 2,766,129,000원 |
| 추가 인수위험 | 미상 점유자 관련 확인 필요 |
| 실거래 대비 가격 | 비교 시세 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 2,746,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,861,290원 |
| 인수 · 김창용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,440,000,000원 | 2,716,267,710원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 29,861,290원을 제외한 매각대금 2,716,267,710원이 중소기업은행의 을구 1번 근저당에 배당되는 추정입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되었으며 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 김창용 보증금 20,000,000원은 경매대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 인수되는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 담보채권 합계 | 4,536,000,000원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 | 2,716,267,710원 |
| 예상 미배당 | 1,819,732,290원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 신청채권 청구액 | 3,938,301,846원 |
현재 회차의 예상 미배당은 1,819,732,290원입니다. 이는 제시된 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족분이며, 매수인의 추가 인수채무를 뜻하지 않습니다. 매수인에게 영향을 주는 부분은 소멸하지 않는 임차권 등 별도 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다
현재 회차에서 더 유찰될 경우의 매각가격과 미배당 추정치를 비교하면 다음과 같습니다. 확인된 인수보증금은 각 회차에서 20,000,000원으로 산정되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 실질취득(확인분) | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
2,746,129,000원 | 20,000,000원 | 2,766,129,000원 | 1,819,732,290원 |
| 3회 유찰 감정가 34.3% |
1,922,290,299원 | 20,000,000원 | 1,942,290,299원 | 2,635,332,604원 |
| 4회 유찰 감정가 24.01% |
1,345,603,209원 | 20,000,000원 | 1,365,603,209원 | 3,206,252,823원 |
실질취득(확인분)은 각 회차 최저매각가에 김창용의 예상 인수보증금 20,000,000원을 더한 값입니다. 취득세·명도비·관리비·기타 비용과 다른 점유자의 미확정 인수액은 제외되어 있습니다. 유찰 시나리오는 실제 낙찰 결과나 향후 매각기일을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 고기동 소재 수지어린이천문대 북서측 인근입니다. 음식점·캠핑장 등 근린생활시설, 전원주택, 미조성 주거나지, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 지방도와의 거리 및 도로 연결 상황에 따른 차량 이용편은 보통으로 평가되어 있습니다. 버스정류장 거리와 노선 등을 고려한 대중교통여건도 보통입니다.
- 건물. 2023.09.04. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 2층의 휴게음식점 및 소매점입니다. 외벽은 강화유리·스타코, 내부는 페인트·인테리어, 바닥은 타일·에폭시 라이닝 마감입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 조사되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,380.0㎡, 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 보전녹지지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 건물의 합병 이력 및 매각 지분은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 조사되어 있습니다. 실제 점유자별 계약조건과 영업·사용 현황을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김창용 보증금 인수 확인. 2018.11.14. 전입한 임차인의 대항요건, 임차 대상 범위, 계약서, 우선변제권 및 배당 관계를 확인하세요. 예상 인수액 20,000,000원과 명세서의 '인수권리 해당사항없음' 표시 사이의 차이를 해소해야 합니다.
- 미상 점유자의 권리 조사. '주식회'로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 전입·점유 개시일, 임대차보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인하세요. 대항력 가능성을 배제한 채 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 주식회사주누미디어 임대차 확인. 202호 98.5600㎡의 사용관계와 보증금, 실제 계약 당사자 및 점유 현황을 확인하세요. 현재 대항력이 없는 것으로 분류되더라도 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물 포함 관계, 합병 이력, 공동담보 및 공유지분을 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전녹지지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역과 경관관리 관련 제한을 검토하세요. 실제 취득·이용계획에 적용되는 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 사업용 부동산의 수익성 점검. 음식점·소매점의 현재 사용상태, 임대차계약, 운영비, 공실 가능성, 시설 유지관리 비용 및 명도 부담을 점검하세요.
- 감정가와 시장가격 구분. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실질취득(확인분) 2,766,129,000원을 기준으로 인근의 유사한 근린생활시설·토지 거래사례와 비교해야 합니다.
- 배당액 재확인. 신청채권 청구액 3,938,301,846원과 근저당 채권최고액 기준 배당표는 구분해야 합니다. 실제 채권잔액과 조세·우선변제 관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 경매 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 입찰기일의 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득부담
이 물건은 감정가 5,604,345,880원에서 최저가 2,746,129,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 가장 먼저 보이지만, 권리분석에서는 그보다 확인해야 할 문제가 많습니다.
김창용의 보증금 20,000,000원을 인수하는 것으로 계산하면 현재 회차의 실질취득은 2,766,129,000원입니다. 그러나 다른 점유자의 대항력과 보증금이 미상이므로 이 금액을 최종 취득총액으로 확정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서의 인수권리 표시와 예상배당 분석의 차이가 해소되어야 합니다.
또한 근린생활시설과 토지가 결합된 물건으로, 보전녹지지역 등의 규제와 토지 지분·건물 합병 관계, 실제 임대수익 및 환금성을 함께 살펴야 합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰 기회라고 판단하는 것은 위험합니다.
결론은 ‘가격 할인 확인, 권리·점유·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 예상 인수보증금과 미상 점유자 문제를 먼저 정리하고, 매각 범위와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 타당합니다.
