💰 실질취득 ≈ 209,000,000원 ⚠️ 현재 인수 142,153,622원 🏷️ 비교 실거래 191,000,000원 📉 3회 유찰 · 최저가 68,479,000원
68,479,000원
수원지방법원 2024타경86927. 수원시 권선구 탑동 해피하우스(4-6) 5층 501호, 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·화장실·테라스 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 48.36㎡입니다. 현 소유자 김승민은 2022.03.02. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 209,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 정승민은 2022.02.22. 전입·점유, 2022.02.15. 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 메리츠캐피탈 가압류는 그보다 늦은 2023.03.06.입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 68,479,000원만 시장가격과 비교하면 권리분석의 본질을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금호로246번길 15-11, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 테라스 등) · 지상5층 중 5층 |
| 대상 면적 | 48.36㎡ |
| 소유자 | 김승민 (2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,650,000원 / 68,479,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 215,270,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 852,000,000원, 안산신용협동조합 근저당 136,500,000원, 주식회사동양저축은행 근저당 168,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.06. 메리츠캐피탈주식회사 가압류 16,203,613원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정승민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.22 | 2022.02.15 | 209,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
정승민은 2024.02.28. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 현재 최저가 68,479,000원 가정 시 집행비용을 제외한 66,846,378원이 임차인 보증금에 배당되고, 142,153,622원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 잔액은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인 인수 대상이 됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
해피하우스(4-6)는 총 12세대이고, 대상 면적은 48.36㎡입니다. 비교 가능한 실거래는 2023.09 전용 49.57㎡, 2층의 191,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래가격도 모두 191,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 49.57㎡ | 2 | 191,000,000원 |
표면상 현재 최저가 68,479,000원은 비교 실거래의 35.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 대항력 있는 보증금 209,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문입니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 실질취득은 약 209,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 이는 비교 실거래 191,000,000원보다 높은 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,479,000원 | 142,153,622원 | 실질취득 ≈ 보증금 209,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 47,935,300원 | 162,327,535원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 33,554,710원 | 176,449,275원 | 실질취득 ≈ 보증금 209,000,000원 수준 |
④ 예상배당표 (매각가 68,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,622원 |
| 1. 임차인 정승민 보증금 | 209,000,000원 | 66,846,378원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 16,203,613원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정승민 | 215,270,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 142,153,622원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탑동초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설·학교·공공기관이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2014.12.26.입니다. 개별난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 428.0㎡의 평지·사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 테라스 부분의 제시외건물이 평가에 반영되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이며 확인되는 비교 실거래는 1건입니다. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 68,479,000원이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 정승민의 전입일 2022.02.22., 확정일자 2022.02.15., 임차권등기 2024.02.28.과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 142,153,622원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 고려해야 합니다.
- 관계인 검토. 임차인 정승민이 경매신청 채권자이기도 하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외건물 확인. 테라스 부분의 제시외건물이 감정평가에 포함되어 있으므로 현황과 이용 상태를 직접 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.09의 191,000,000원 1건이므로, 응찰 전 주변 다세대 실거래와 매물가를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “209,000,000원 보증금”을 보라
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 199,650,000원에서 3회 유찰돼 68,479,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 임차보증금 209,000,000원입니다. 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 142,153,622원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
따라서 유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 47,935,300원 또는 33,554,710원으로 내려가더라도, 인수액은 각각 162,327,535원, 176,449,275원으로 늘어납니다. 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 보증금 209,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 비교 실거래 191,000,000원보다 높은 수준이고, 이미 3회 유찰된 소규모 12세대 다세대라는 점까지 겹칩니다. 결론은 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않다입니다.
