인천지방법원 2025타경510222. 인천 미추홀구 주안동 부림팰리스 4층 402호, 84.3㎡ 다세대주택입니다. 소유자 안연경은 2022.04.05 매매로 201,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차인의 전입시점과 말소기준권리의 선후관계입니다. 임차인 김은별의 주민등록·점유개시는 2022.03.11이고, 말소기준은 2024.03.21 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

보증금은 201,000,000원, 확정일자는 2022.02.07, 배당요구는 2024.04.15입니다. 최저가 129,500,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,613,000원을 먼저 제하고 임차인에게 126,887,000원이 배당되어, 보증금 부족분 74,113,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이번 사건에는 결정적인 별도 문구가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 확약을 반영해 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 김은별 1명이고, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당 두 건은 이미 말소됐습니다. 경서농업협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당은 2011.06.17 해지로 말소됐고, 주식회사하나은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당도 2015.07.07 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.21 국민건강보험공단 압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김은별은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당계산에서는 집행비용 후 남는 126,887,000원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 전액에는 미치지 않아 확약이 없다면 부족분이 인수 문제로 이어집니다. 이 사건에서 권리 안전성은 확약서의 실제 적용 여부에 달려 있다는 점이 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 공백을 같이 봐야 한다

부림팰리스는 총 6세대, 사용승인 기준일은 2008.03.21이며 대상 면적은 84.3㎡입니다. 표시된 실거래는 2022.04, 4층, 84.3㎡, 201,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최고·최저와 제공된 최근 평균 지표도 모두 201,000,000원이고, 표본은 1건입니다.

말소동의 확약을 반영한 실질취득액 129,500,000원은 제공된 실거래 기준 64.4% 수준입니다. 다만 표시된 최신 거래 자체가 2022.04 한 건뿐입니다. 따라서 201,000,000원을 현재의 촘촘한 시세로 단정하기보다, 가격상 여유는 보이지만 최신 시장가격 확인이 필요한 소규모 다세대로 읽는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정 · 확약 미적용 계산)

위 배당표는 129,500,000원 매각가 기준의 계산값입니다. 임차인에게 126,887,000원이 배당되고 부족분 74,113,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수 판단에서는 해당 임차권 인수를 0원*으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 최저가 하락 효과가 상쇄된다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 매각가가 129,500,000원에서 90,650,000원, 63,454,999원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 74,113,000원, 112,381,700원, 139,087,191원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 반대로 이번 사건처럼 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원*이므로 최저가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안체육공원 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
• 도로. 남서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 다세대 부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 1,302,000원/㎡이며 토지면적은 256.5㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 부림팰리스는 총 6세대이고, 표시된 84.3㎡ 실거래는 2022.04의 201,000,000원 한 건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 적용 대상이 을구 순위 5번 김은별 임차권등기와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 인수액 기억. 현재 회차 계산상 미배당 인수액은 74,113,000원입니다. 확약 효력에 문제가 생기면 최저가 129,500,000원만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
• 임차인 선순위 확인. 김은별의 전입·점유 2022.03.11은 말소기준 2024.03.21보다 빠르며, 확정일자 2022.02.07과 배당요구 2024.04.15가 확인됩니다.
• 현재 시세 재확인. 제공된 실거래 지표 201,000,000원은 표시된 거래가 2022.04 한 건입니다. 응찰 전 현재 가격대를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이고 거래 표본이 한 건이므로, 가격 메리트와 별개로 향후 매도 가능 가격과 거래 속도를 보수적으로 확인하는 편이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘확약서’를 먼저 봐야 한다

표면만 보면 감정가 185,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 129,500,000원으로 내려온 다세대입니다. 제공된 실거래 지표 201,000,000원과 비교하면 64.4% 수준이라 가격 차이도 큽니다. 그러나 권리분석의 순서는 가격보다 앞에 있습니다.

김은별은 2022.03.11 전입·점유로 말소기준인 2024.03.21 국민건강보험공단 압류보다 선순위이고, 보증금도 201,000,000원입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 74,113,000원의 미배당 인수가 계산되는 대항력 인수형입니다. 유찰돼 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 단순 할인 효과가 사라집니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 김은별 임차권등기의 매각 후 말소에 그대로 적용된다는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 129,500,000원으로 정리됩니다. 결국 이 사건의 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 위험형, 확약 확인 후에는 가격 검토형. 그리고 가격 검토에서는 201,000,000원이라는 수치보다, 표시된 최신 거래가 2022.04 한 건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.

* 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각 후 해당 김은별 임차권등기의 말소에 실제 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 74,113,000원입니다.