인천지방법원 2025타경510331. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 3층 302호, 전유면적 56.8464㎡의 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원의 약 34.3%입니다. 겉으로 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 매각 이후에도 책임져야 할 임차보증금이 있는지가 실제 취득비용을 결정합니다.

등기부에는 보증금 230,000,000원의 고혜림 주택임차권이 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다. 일반적인 인수형 구조라면 낮은 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커지므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 부근에 머물게 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 고혜림의 인수 부담을 해소하는 중요한 예외가 있습니다.

문제는 별도로 조사된 홍지만입니다. 2024.12.13 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 고혜림의 확약만으로 전체 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 2017년과 2020년 설정된 신탁 관련 등기는 이미 말소되었고, 2022.03.31 조석훈에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌으며, 이 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 이 등록에 따른 잔여 의무나 행정상 처리는 별도로 확인해야 합니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 고혜림의 임차권과 홍지만의 전입 사실은 별도의 분석이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 핵심

조사상 실제 임차인은 고혜림·홍지만 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인이나 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차인별 권리와 인수 여부는 다음과 같습니다.

특히 동일한 302호에 고혜림의 임차권등기와 홍지만의 전입이 함께 확인됩니다. 두 사람의 임대차·점유관계, 보증금의 실제 지급 여부, 반환 여부, 권리 승계관계를 원본으로 대조해야 합니다. 이를 확인하기 전에는 전체 인수액 0원이라고 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가와 실제 부담은 다르다

확약을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차보증금 인수 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 즉 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 인수 보증금까지 합산한 금액으로 판단해야 합니다.

일반 인수 추정액은 확약을 적용하지 않은 배당 계산상의 참고금액입니다. 확약이 유효하게 이행되면 고혜림의 실질 인수액은 0원이며, 홍지만 관련 부담은 별도로 확인해야 합니다.

따라서 현재 사건은 다음 두 조건을 분리해 판단해야 합니다.

• 고혜림 확약이 유효하게 이행되는 경우. 고혜림 인수액은 0원입니다. 다만 홍지만의 인수 위험은 아직 확정되지 않았습니다.
• 확약의 효력이나 이행에 문제가 있는 경우. 선순위 임차보증금 230,000,000원에 따른 일반 인수형 위험을 다시 검토해야 합니다.

④ 시세 비교 — 하락 추세를 반드시 반영

제이앤제이팰리스의 유사 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 142,046,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2023.12의 234,000,000원 거래도 포함되어 있습니다. 현재 가격 수준을 판단할 때는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 10건 평균인 132,256,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가 71,001,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%입니다. 이는 매각대금만 비교한 수치로, 고혜림 확약의 유효한 이행과 홍지만의 추가 인수 위험 해소를 전제로 해야 의미가 있습니다. 인수 위험이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 이유만으로 실질취득비용이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

또한 이 물건은 3층인 반면 최근 거래 표본에는 9층·10층·11층 사례가 포함되어 있습니다. 층수와 개별 상태 차이까지 감안한 입찰가 검토가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)

다음 표는 제공된 일반 배당 추정액을 그대로 정리한 것입니다. 고혜림의 말소동의 확약에 따른 실제 인수 부담 해소 효과는 배당 추정표와 별도로 판단해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 고혜림의 일반 배당 계산상 미배당액은 160,677,018원이며, 확약이 없을 경우 매수인 인수 대상이 됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 고혜림에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의역(인하대병원) 동측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 지하철역이 있습니다. 건물 북측으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 2017.01.24 준공된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지 관련 규제와 이용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
• 토지. 대지면적 159.3㎡, 공시지가 1,767,000원/㎡이며, 대체로 가로장방형의 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 건물로, 최근 실거래가가 120,940,000원에서 156,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -30.8%인 점을 고려하면 매도 시 가격과 거래기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 고혜림 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 권리, 조건, 효력 및 말소 이행 절차를 확인하세요. 고혜림 인수액 0원 판단의 핵심 근거입니다.
• 홍지만의 임대차관계. 2024.12.13 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 두 임차인의 관계. 같은 호실에 고혜림의 임차권등기와 홍지만의 전입이 함께 존재합니다. 권리관계가 별개인지, 점유나 임대차가 승계된 것인지 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 입찰 직전 정정·추가 내용이 있는지 확인하고 확약 내용과 실제 인수권리 표시가 일치하는지 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.03.31 등록 내용에 따른 임대사업자 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래 기준. 전체 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 참고하세요. 하락 추세 -30.8%를 입찰가에 반영해야 합니다.
• 명도 위험. 실제 점유자와 점유 권원을 확인한 뒤 인도명령 가능 여부, 협의 절차 및 명도비용을 검토하세요.
• 미납 관리비. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 예상배당은 추정치이며 실제 배당과 확약 이행에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 배당으로 소멸되는 금액과 매수인 인수액을 구분하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 확약은 호재, 미상 임차인은 보류

이 물건의 가장 큰 장점은 고혜림에 대한 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 71,001,000원에 매수인 인수 추정액 160,677,018원을 더한 231,678,018원이 실질취득비용이 되어 최근 시세를 크게 웃돌았을 것입니다. 하지만 확약이 유효하게 이행되면 고혜림의 인수액은 실질 0원입니다.

그렇다고 곧바로 인수 위험이 없는 물건이 되는 것은 아닙니다. 홍지만의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 홍지만에게 대항력 있는 별도 임차보증금이 인정된다면 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 시세의 53.7%이지만, 이는 확인되지 않은 인수액을 제외한 비율입니다. 더구나 최근 시세 추세는 -30.8%로 하락하고 있으며 이미 3회 유찰된 소규모 오피스텔입니다.

맺으며 — “7,100만원짜리 물건인가, 인수 위험이 남은 물건인가”

감정가 207,000,000원에서 71,001,000원까지 떨어졌다는 숫자는 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 낙찰가보다 인수할 권리와 실질취득비용이 중요합니다.

이 사건의 선순위 임차권자 고혜림은 보증금 230,000,000원의 인수형 권리를 갖고 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 그 인수 부담이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 반면 홍지만의 권리는 아직 확인되지 않았고, 확약의 보호 범위에도 자동으로 포함되지 않습니다.

최근 12개월 평균 실거래가 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원, 거래 추세 -30.8%를 함께 고려하면 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 고혜림 확약의 확실한 이행과 홍지만의 인수 위험 해소가 먼저이며, 그다음에야 현재 최저가의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확인되지 않은 보증금 부담이 남아 있는 상태에서는 최저가가 아무리 낮아도 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다.