144,900,000원
인천지방법원 2025타경510331. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 3층 302호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 144,900,000원으로 내려왔지만, 단순히 “감정가의 70%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부 을구 1번에는 임차권자 고혜림의 주택임차권이 있고 보증금은 230,000,000원, 전입·점유개시는 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.02입니다. 이 권리는 2025.06.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
현재 매각가 144,900,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,828,600원을 먼저 공제한 뒤 고혜림에게 142,071,400원이 배당되고, 보증금 중 87,928,600원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 낙찰가 144,900,000원에 인수액 87,928,600원을 더한 실질취득 232,828,600원을 시세와 비교해야 합니다. 최저가만을 시세와 비교해 “싸다”고 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 3층302호 · 인주대로45번길 39-1 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 56.8464㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급 | 2026.08.23 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.06.27 강제경매개시결정입니다. 고혜림의 임대차계약은 2022.02.28, 확정일자는 2022.03.02, 주민등록과 점유개시는 2022.03.31이며 주택임차권등기는 2024.04.18입니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞선 시점입니다. 등기부 분석 결과 고혜림 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있으며, 현재 매각가 기준 87,928,600원의 미배당 인수가 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고혜림 제3층 제302호 56.8464㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.02 | 있음 2024.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 87,928,600원 |
| 홍지만 | 미상 | 2024.12.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
고혜림은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되며 현재 배당계산에서 미배당액이 명시되어 있습니다. 반면 홍지만은 2024.12.13 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 홍지만을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 고혜림과 별개로 추가 인수위험이 남을 수 있다는 점이 이 사건의 두 번째 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제이앤제이팰리스의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 142,046,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 10건 평균은 132,256,000원, 최신 2026.05 거래는 135,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -30.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 56.85㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 56.85㎡ | 9 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.8464㎡ | 10건 | 132,256,000원 |
현재 최저매각가 144,900,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 대비 109.6%로 최근 시세보다 높습니다. 여기에 고혜림 미배당 인수 87,928,600원을 합치면 실질취득은 232,828,600원입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 12건 평균만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 최근 실거래가 하락 추세까지 감안하면 가격 측면에서는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 고혜림 보증금 | 230,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 고혜림 보증금 중 142,071,400원이 배당되고 87,928,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 제이앤제이팰리스는 총 6세대, 사용승인일은 2017.01.24입니다.
- 입지. 숭의역(인하대병원) 동측 인근이며 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,767,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 시장. 최근 12개월 실거래 평균 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -30.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 144,900,000원이 아니라 인수액을 더한 232,828,600원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 고혜림 잔존보증금 확인. 현재 배당계산상 미배당 인수액은 87,928,600원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위에서 효력을 갖는지 입찰 전 원문을 확인해야 합니다.
- 홍지만 임대차 확인. 전입일은 2024.12.13이나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 고혜림 미배당 인수액은 각각 130,790,020원, 160,677,018원으로 늘어납니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 142,046,666원보다 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 230,000,000원 임차보증금이 먼저다
이 물건의 감정가는 207,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가가 144,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 회차에서 고혜림에게 배당되는 금액은 142,071,400원이고 87,928,600원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실제 부담은 232,828,600원입니다. 최근 12개월 평균 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원보다 높고 시장 추세도 -30.8%입니다.
여기에 홍지만의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 추가 변수가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 단정해 고혜림 인수를 0원으로 처리할 수는 없습니다. 이 사건은 최저가가 낮아지는 모습보다 선순위 임차보증금과 실제 인수범위를 먼저 봐야 하는 오피스텔입니다.
