수원지방법원 2024타경96887. 오산 세마타워 1층 102호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(편의점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김태응은 2015.05.06 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 723,980,000원입니다. 자료상 말소기준은 2024.11.11 임의경매개시결정으로 제시돼 있으며, 임차인 서이수의 전입일은 이보다 앞선 2016.10.17입니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 있는 것으로 판정되고, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 20,000,000원이 배당되지 않은 채 매수인에게 전액 승계됩니다.
이 사건의 숫자만 보면 감정가 861,000,000원에서 네 차례 유찰돼 206,726,000원까지 떨어졌다는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 경매 낙찰대금만 지급하면 끝나는 구조가 아닙니다. 임차인 보증금 20,000,000원을 별도로 떠안으므로 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하게 되는 취득금액은 226,726,000원입니다. 실거래 정보가 없는 만큼 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로 610, 1층102호 (궐동,세마타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(편의점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 10층 건 중 1층 102호 · 사용승인일 2011.10.28 |
| 소유자 | 김태응 · 2015.05.06 소유권이전 · 거래가액 723,980,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 861,000,000원 / 206,726,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 443,764,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 토지면적 1,057.3㎡ · 공시지가 2,130,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 낙찰 후에도 보증금 2,000만원이 남는다
초기의 신탁등기와 수산업협동조합중앙회 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2015.05.06 동수원신용협동조합 명의 채권최고액 533,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.10.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 한편 이 사건에서 제시된 말소기준은 2024.11.11 임의경매개시결정입니다.
임차인 서이수는 2016.10.17 전입했고 보증금은 20,000,000원, 월 차임은 1,300,000원입니다. 전입일이 제시된 말소기준보다 빠르므로 대항력 有로 분류됩니다. 2026.02.24 배당요구를 했지만, 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 임차인 배당액은 0원이고 보증금 전액이 매수인 승계액으로 남습니다. 보증기관의 대위·중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서이수 | 세마타워102호45.6000㎡ | 2016.10.17 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 2026.02.24 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 20,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 24%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 206,726,000원으로 감정가 861,000,000원의 약 24% 수준입니다. 하지만 시장 실거래와 비교할 수 있는 자료가 없으므로 이 할인폭을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 매수인 인수액을 포함하면 현재 실질취득은 226,726,000원으로 올라갑니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 206,726,000원 | 20,000,000원 | 226,726,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 144,708,200원 | 20,000,000원 | 164,708,200원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 101,295,740원 | 20,000,000원 | 121,295,740원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,164원 |
| 인수 · 임차인 서이수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 203,031,836원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,694,164원을 제외한 203,031,836원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 신청채권자 청구액은 443,764,346원이며 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 세교동 지하철 1호선 세마역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 오피스가 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 세마역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 10층 건 중 1층 102호이며, 현재 제2종근린생활시설(편의점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 약 35미터 내외, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 주거형이 아닌 근린시설이고 이미 4회 유찰된 만큼 매수 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 206,726,000원에 임차보증금 20,000,000원을 더한 226,726,000원을 취득원가의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 반환. 서이수는 대항력 있는 임차인으로 분류되고 보증금 전액이 승계됩니다. 점유 인도와 보증금 반환 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,300,000원, 전입일 2016.10.17, 배당요구일 2026.02.24를 임대차계약 및 현황과 대조하세요.
- 근저당권 상태 재확인. 2015.05.06 동수원신용협동조합 근저당권과 2025.10.30 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전의 현재 효력을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인이 먼저. 실거래 비교가 없으므로 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인하기 전에는 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 판단을 해서는 안 됩니다.
- 상가 환금성 점검. 편의점으로 이용 중인 1층 근린시설이라는 특성과 4회 유찰 이력을 반영해 향후 매도 가능성과 임대수요를 함께 검토하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “실제로 얼마를 떠안느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 861,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 206,726,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 서이수의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 226,726,000원입니다. 따라서 표면적인 낙찰가만 기준으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
더구나 실거래 비교 근거가 없어 실질취득 226,726,000원이 현재 시장가격보다 싼지 확인되지 않았고, 물건도 아파트가 아니라 근린시설·편의점입니다. 여기에 4회 유찰이라는 이력과 대항력 임차인 승계가 겹칩니다. 결론은 가격 할인폭보다 임차보증금 인수와 상가 시세·환금성 검증이 먼저인 물건입니다. 감정가 대비 24%만 보고 공격적으로 접근하기보다는 실질취득금액을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
