인천지방법원 2025타경510367. 인천 미추홀구 도화동 해피타운 3층 306호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 일반적인 선순위 근저당 소멸형과 다릅니다. 2015년 송화새마을금고 근저당 143,000,000원은 2022.11.11. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.06.30. 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍경미의 임대차는 계약 2022.10.04., 전입 2022.11.11., 점유개시 2022.11.13., 확정일자 2022.10.04.로 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 적용하면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적혀 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 홍경미 임차권은 매수인에게 실질 0원으로 처리합니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 홍경미 1명이고, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510367 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 3층 306호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 3층 306호 69.88㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정성배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
2015년 설정된 송화새마을금고 근저당은 이미 2022.11.11. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.06.30. 강제경매개시결정입니다. 홍경미는 2022.11.11. 전입했고 2022.10.04. 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2024.09.25.에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍경미 | 3층 306호 69.88㎡ 전부 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 89.4%보다 중요한 ‘표본 차이·하락 추세’
해피타운 실거래 자료상 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 159,666,666원입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 이 평균의 89.4%입니다. 최신 거래는 2026.03. 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 159,666,666원 |
숫자만 보면 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 하지만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상 면적은 69.88㎡인데 실거래 표본은 49.71㎡·49.72㎡·49.78㎡·49.97㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 또한 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -10.6%입니다. 전체 12건 평균 173,916,666원보다 최근 12개월 평균 159,666,666원을 우선해야 하며, 하락 추세까지 감안하면 89.4%라는 비율 하나만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 홍경미 보증금 | 185,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 배당계산 자체의 룰상 수치입니다. 임차인 보증금 미배당액 44,999,200원은 원칙적으로 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 홍경미 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, 지하철 제물포역 남측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 306호. 위생·급배수·승강기·소화·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 남측으로 대로변 공도에 접합니다. 토지면적은 1,158.0㎡, 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해피타운 72세대, 2015.07.01. 준공. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
- 임대 관련. 등기부상 2018.10.01. 민간임대주택 등록 및 2024.09.24. 임차권등기명령이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 재확인. 홍경미는 전입 2022.11.11., 확정일자 2022.10.04., 임차권등기 2024.09.25.로 강제경매개시결정 2025.06.30.보다 앞섭니다.
- 룰상 미배당액 확인. 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금은 44,999,200원입니다. 확약을 반영하면 실질 0원이지만 확약 확인 전에는 이 숫자를 무시하면 안 됩니다.
- 시세 면적 보정. 대상 면적은 69.88㎡인데 제공 실거래는 49.71㎡~49.97㎡입니다. 최근 12개월 평균 159,666,666원을 직접적인 동일 면적 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 거래보다 -10.6%입니다. 전체 평균 173,916,666원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원 시나리오가 있으나, 확약이 없다면 룰상 인수액은 각각 87,239,280원·116,687,496원으로 늘어나는 구조입니다.
- 현황 재확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 내부는 관련 공부서류와 일반적 이용상황을 고려해 평가됐으므로 입찰 전 현황과 도면 일치 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차인 홍경미가 있고, 현재 최저가 142,800,000원보다 보증금이 큽니다. 배당계산만 보면 44,999,200원이 미배당돼 낙찰자가 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 문제는 가격입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 89.4%이고 최신 거래 170,000,000원보다 낮지만, 대상 69.88㎡와 실거래 49.71㎡~49.97㎡의 면적이 다릅니다. 최근 시세 추세도 -10.6%입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 동일 면적 시세 재검증 필요”로 정리하는 것이 맞습니다. 확약이 실제 매각조건대로 적용되는지 확인하는 것이 권리분석의 첫 번째 관문이고, 그 다음이 하락 추세를 반영한 응찰가 판단입니다.
