인천지방법원 2025타경510616. 부평동 센트럴아파트 10층 1003호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박영미 씨는 2021년 4월 19일 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 10일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 2021년 5월 10일 전입·점유를 갖춘 임차인과 2021년 11월 10일 말소기준 압류의 선후관계입니다.
임현진 씨의 전입일·점유개시일은 모두 2021.05.10이고 확정일자는 2021.04.02입니다. 말소기준권리인 부평구 압류는 2021.11.10이므로 임차인이 앞섭니다. 보증금도 260,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로6번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 10층 1003호 83.09㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상14층 · 사용승인일 2015.08.04 |
| 소유자 | 박영미 (2021.04.19 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 계양새마을금고 근저당권은 2015년 8월 18일 설정됐지만, 2021년 5월 10일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2021년 11월 10일 부평구 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임현진 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 10층 1003호 83.09㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 260,000,000원 | 전입·점유 2021.05.10 확정일자 2021.04.02 배당요구 2023.07.13 | 실제 임차인 1명 말소기준보다 선순위 |
현재 최저매각가 120,050,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,480,700원을 제외한 117,569,300원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 142,430,700원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 대항력 때문에 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
* 단순 배당 계산만 적용하면 임현진 보증금 미배당액은 142,430,700원입니다. 그러나 말소동의 확약이 명시된 임현진 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 임현진 임차권에 한정됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 245,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 120,050,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 권리분석에서는 최저가와 별도로 대항력 보증금 인수 여부를 먼저 봐야 합니다.
이 사건은 그 인수 위험이 확약에 의해 실질 해소되는 구조이므로 현재 회차에서 판단해야 할 금액은 120,050,000원입니다. 다만 2회 유찰이라는 사실만을 가격 가점으로 사용할 수 없으며, 오피스텔이라는 실제 이용상태까지 함께 놓고 응찰가를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 임차인 임현진 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 117,569,300원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 819,330,135원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 142,430,700원입니다. 다만 임현진 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,050,000원 | 142,430,700원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,035,000원 | 177,877,630원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,824,499원 | 202,634,342원 | 0원* |
확약을 제외한 기계적 계산에서는 유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 미배당분은 142,430,700원 → 177,877,630원 → 202,634,342원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가 자체가 할인 메리트가 되지 않습니다. 이 사건은 임현진 임차권에 대한 말소동의 확약 때문에 그 인수가 실질 0원으로 처리되는 점이 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정해 가격을 비교해서는 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천생활예술고등학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상14층 건물의 10층 1003호이며 사용승인일은 2015.08.04입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북측 약 12미터, 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약에 달려 있습니다. 실제 입찰 전 확약의 적용 대상이 임현진·을구 3번 임차권임을 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 구조를 별도로 기억. 확약이 없다면 임현진 씨는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며 현재 회차 룰상 인수액은 142,430,700원입니다.
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건으로 현재 최저가 120,050,000원의 20%인 24,010,000원이 매수보증금입니다.
- 가격은 감정가 할인율로 판단 금지. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 응찰가는 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해 정해야 합니다.
- 주거 점유와 오피스텔 용도 구분. 임차인은 주거로 사용했지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 용도에 맞는 환금성과 수요를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 재확인. 현 계산상 집행비용과 임차인 우선변제로 현재 매각대금 전액이 소진되고 주택도시보증공사 관련 채권에는 배당이 없습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약서다
겉으로 보면 감정가 245,000,000원이 2회 유찰돼 120,050,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 임현진 씨는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금도 260,000,000원이어서, 원칙대로라면 현재 회차에서 142,430,700원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 임현진 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 그러면 현재 회차 실질취득은 낙찰가와 같은 120,050,000원입니다. 결론적으로 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “감정가의 49%라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약서를 원문 그대로 확인하고, 그 다음에 오피스텔의 실제 시장가격을 기준으로 입찰가를 정하는 순서가 맞습니다.
