81,340,000원
인천지방법원 2025타경510642. 인천 미추홀구 숭의동 디아이빌A동 6층 601호, 전용 49.91㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 166,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가가 81,340,000원까지 내려왔다는 사실보다 박민선 임차인의 대항력과 말소동의 확약에 있습니다. 임차인은 2022.08.10 전입·점유를 시작했고 2022.07.27 확정일자를 받았습니다. 등기부상 주택임차권도 2024.04.11 등기되어 있어, 2025.01.08 압류보다 앞선 권리입니다.
따라서 확약을 빼고 기계적으로 보면 낙찰대금에서 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 96,524,120원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가가 더 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당액이 커지기 때문에 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-47 6층601호 · 독정이로118번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.91㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 조재근 · 2022.09.01 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 압류가 말소기준
현재 등기부에 남아 있는 핵심 선순위 권리는 박민선의 주택임차권입니다. 전입일 2022.08.10이 말소기준인 2025.01.08 압류보다 빠르고, 확정일자 2022.07.27과 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권 모두 있는 임차인으로 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 176,000,000원입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고로 합산할 별도 보증금은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박민선 | 6층 601호 49.91㎡ 전부 | 2022.08.10 / 2022.07.27 | 176,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 확약 반영 기준으로는 최근 시세보다 낮다
디아이빌A동은 총 8세대, 2015.08.27 사용승인된 다세대입니다. 같은 면적대 실거래는 5건이 확인되고 전체 평균은 157,800,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 49.78㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.09 | 49.62㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 49.91㎡ | 6 | 179,000,000원 |
| 2022.05 | 49.61㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 49.61㎡ | 7 | 170,000,000원 |
최근 12개월 거래는 1건이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 140,000,000원입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 이 최근 시세의 58.1%입니다. 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 역시 81,340,000원이어서 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 박민선 보증금 | 176,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 96,524,120원으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 6층 601호입니다. 사용승인은 2015.08.27입니다.
- 입지. 미추홀구청 북측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 제물포역이 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 도시가스·개별난방·승강기·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 최근 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 33.33%입니다. 최근 실거래 추세도 -13.7%이므로 재매각 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 투자판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택임차권등기 말소 범위와 효력이 박민선 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 배당표상 현재 인수액은 96,524,120원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰을 ‘추가 할인’으로만 해석하지 말 것. 확약을 배제하면 3회 유찰 시 인수 120,486,884원, 4회 유찰 시 137,260,819원으로 늘어납니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 157,800,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 140,000,000원을 중심으로 상한을 잡는 편이 데이터와 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.7%이고 최근12개월 거래 표본이 1건이므로 58.1%라는 할인율만으로 미래 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
- 특별매각조건 확인. 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 최신 거래 및 최근 12개월 평균 140,000,000원의 58.1%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 176,000,000원의 대항력 임차권이 먼저 서 있는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에도 96,524,120원의 인수가 남고, 더 유찰돼도 미배당액이 커져 총 취득부담이 크게 줄지 않습니다.
이 사건의 판단을 뒤집는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 박민선 임차권의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 81,340,000원으로 내려가 최근 시세보다 낮아집니다. 반면 최근 추세 -13.7%, 2회 유찰, 총 8세대 다세대라는 환금성 변수도 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 확인이 선행되면 가격 경쟁력이 있는 조건부 안전형, 확약을 배제하면 낙찰가 할인만으로는 싸다고 볼 수 없는 대항력 인수형입니다.
