인천지방법원 2025타경511875. 부평동 유림화이트빌 6층 601호, 2012년 4월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임진기이고 2022년 7월 29일 매매를 원인으로 215,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 두 임차인입니다.
등기부의 과거 근저당권 두 건은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.08.27 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.02.01 배준수의 주택임차권등기와 2024.10.28 김재규의 전입이 존재합니다. 배준수는 보증금·확정일자·전입일이 모두 확인되지만, 김재규는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 438-53 유림화이트빌 6층 601호 · 부흥북로16번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제6층 제601호 54.4㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 6층 · 2012.04.27 사용승인 |
| 소유자 | 임진기 (2022.07.29 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
등기부상 과거 광명동부새마을금고 근저당과 광진자양새마을금고 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 배준수의 주택임차권입니다. 배준수는 임대차계약일 2022.06.11, 확정일자 2022.06.24, 주민등록일자 2022.07.14, 점유개시일 2022.07.15이며 보증금은 215,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배준수 601호 54.4㎡ 전부 · 임차권등기 | 2022.07.14 2022.06.24 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김재규 현황조사·문건접수·명세서 확인 | 2024.10.28 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다.
② 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 148,400,000원입니다. 배준수만 놓고 보면 룰상 69,477,600원의 미배당 인수액이 생겨 최저가와 합산될 수 있지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 배준수에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 배준수만 반영한 현재 회차의 실질취득 하한은 148,400,000원입니다.
그러나 이 숫자를 최종 취득원가로 확정해선 안 됩니다. 김재규의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 그 전입일은 말소기준으로 제시된 2025.08.27보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 148,400,000원 + 김재규 관련 미상 인수위험으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 배준수 룰상 미배당 | 확약 반영 | 김재규 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 148,400,000원 | 69,477,600원 | 실질 0원* | 인수 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 103,880,000원 | 113,374,320원 | 실질 0원* | 인수 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,716,000원 | 143,992,888원 | 실질 0원* | 인수 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 배준수 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,778,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배준수의 보증금 부족분은 69,477,600원입니다. 이는 권리구조상 계산되는 금액이며, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 배준수에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김재규에게까지 확대 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상물건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 물건으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며, 급·배수시설·위생설비·난방설비·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 부지 남측과 동측으로 각각 폭 약 8m의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재규 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 배준수 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 배준수에 대한 확약을 김재규에게 확대 해석하면 안 됩니다. 김재규 관련 위험은 별개로 남습니다.
- 배당요구 확인. 배준수는 2024.02.01, 김재규는 2025.10.30 배당요구가 확인됩니다. 각 임차인의 배당·인수 관계를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유관계 확인. 다세대주택은 실제 점유자와 등기상 임차권자가 다를 수 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 끝난 임차권”과 “아직 숫자가 없는 임차인”을 분리해야 한다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 배준수의 보증금 215,000,000원입니다. 현재 최저가 148,400,000원보다 큰 보증금이므로 원칙적인 계산만 보면 69,477,600원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 배준수의 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
문제는 그 다음입니다. 김재규는 2024.10.28 전입했고 실제 임차인으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 현재 최저가 148,400,000원을 곧바로 최종 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 배준수 위험은 확약으로 해소, 김재규 위험은 미상. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
