인천지방법원 2025타경512248. 인천 남동구 간석동 ‘해피 인 간석빌’ 제2층 제201호, 전용 47.89㎡의 다세대주택입니다. 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”라는 가격이 아니라 임차권 인수 구조와 그에 대한 확약의 범위입니다.

김상만은 2022.03.17 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.07이며, 보증금은 170,000,000원입니다. 2024.04.15 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 119,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,466,000원을 뺀 116,534,000원이 김상만에게 배당되고, 규칙상 부족분은 53,466,000원입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김상만에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

문제는 별도의 점유자 이미순입니다. 2024.09.20 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 김상만에 관한 확약이 이미순에게까지 확대 적용된다는 자료도 없으므로, 확약 밖 임차인 위험은 독립적으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다

현재 선언된 말소기준은 2025.05.13 국민건강보험공단 압류입니다. 김상만의 주민등록·점유 개시는 2022.03.17이고 임차권등기는 2024.04.15이므로 그보다 앞섭니다. 등기상 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심 예외입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 김상만은 현재 최저가 119,000,000원 기준 배당계산상 53,466,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 김상만 임차권에만 적용하며 이미순 관련 위험은 별도입니다.

③ 시세 비교 — 1.19억은 낮지만, ‘확정 실질취득가’로 단정하면 안 된다

해피인간석빌은 6세대이고, 전용 47.89㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022.09의 150,000,000원, 제공된 최근 12개월 평균은 163,333,333원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 이 평균의 72.9%입니다.

김상만 확약만 반영하면 표면상 실질취득은 119,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 이미순의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 119,000,000원을 최종 실질취득가라고 확정할 수는 없습니다. 미상 보증금 중 매수인이 부담할 금액이 확인되면 실질취득가는 그만큼 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

배당계산상 김상만의 부족분은 53,466,000원입니다. 다만 말소동의 확약으로 김상만에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이미순의 보증금·우선변제 여부는 이 표에 확정 반영할 수 없어 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김상만만 보면 총액이 내려가는 구조가 아니다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김상만의 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 매각가 119,000,000원에 부족분 53,466,000원이 붙고, 2회 유찰 시에는 83,300,000원에 88,599,400원, 3회 유찰 시에는 58,310,000원에 113,139,580원이 붙습니다. 따라서 낙찰가 하락 자체만으로 경제적 부담이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.

하지만 이번 사건은 김상만 임차권에 말소동의 확약이 있으므로 그 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 즉 유찰의 가격효과는 김상만 인수액이 아니라 이미순의 미상 보증금 위험이 어느 정도인지에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 47.89㎡입니다.
• 입지. 남인천우체국 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 인천 1·2호선 인천시청역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20m 내외 도로와 접하며 토지는 자루형 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,340,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 2012.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 거래는 3건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 얇아 가격 판단에 보수성이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이미순 보증금 확인이 최우선. 2024.09.20 전입 사실만으로 인수액을 산정할 수 없습니다. 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 확약 원문 확인. 김상만 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 확약 범위를 확대 해석하지 말 것. 김상만에 관한 확약은 이미순의 권리나 점유 문제까지 없애는 자료가 아닙니다.
• 최저가 72.9%만 보고 가격 가점 금지. 최근 평균보다 낮다는 장점은 있지만 미상 임차인 부담이 확정되지 않은 상태에서는 최종 실질취득가도 확정되지 않습니다.
• 명도 리스크. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 인도·점유 이전과 관련한 절차 및 협의 가능성을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”

이 사건의 겉모습은 감정가 170,000,000원에서 한 번 유찰된 119,000,000원짜리 다세대입니다. 최근 거래 평균 163,333,333원과 비교하면 가격 자체는 낮아 보입니다. 더구나 가장 큰 권리인 김상만의 170,000,000원 임차보증금도 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

하지만 여기서 결론을 “안전하고 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 2024.09.20 전입한 이미순의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남기 때문입니다. 이 위험은 김상만 확약의 범위 밖입니다. 따라서 현재 최저가 119,000,000원은 확약 반영·미상임차인 부담 제외 기준의 가격일 뿐, 완전히 확정된 최종 실질취득가는 아닙니다.

김상만은 해소, 이미순은 미확인. 이 한 문장이 이 물건의 핵심입니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만, 미상 임차인의 권리와 보증금이 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 권리 확인을 우선해야 합니다.