인천지방법원 2025타경512253. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 3층 308호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이세열이고 2022년 10월 13일 매매, 2022년 11월 11일 소유권이전 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 이번 경매에서 가장 중요한 권리는 2024년 7월 29일 등기된 임차권자 유승하의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022년 10월 14일, 주민등록·점유개시 2022년 11월 11일, 확정일자 2022년 10월 14일로 모두 2025년 9월 10일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 상태만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
보증금은 78,000,000원으로 현재 최저가 45,500,000원보다 큽니다. 배당 시 집행비용 1,219,000원을 제외한 44,281,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 부족분 33,719,000원이 남는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
* 배당표 계산만 놓고 보면 현재 회차 미배당액은 33,719,000원입니다. 위 실질 0원 평가는 제출된 말소동의 확약서를 반영한 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 3층 308호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.315㎡ · 15층 건물 내 3층 308호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인일 | 2012.10.31 |
| 소유자 | 이세열 · 2022.10.13 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.10 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 유승하의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다. 반면 2025.09.17 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행, 파워업에스제일차주식회사, 차재욱의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승하 | 3층 308호 19.315㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 | 2022.10.14 | 78,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙 인수* |
유승하는 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금 78,000,000원 중 현재 회차 배당예상액은 44,281,000원, 룰상 미배당액은 33,719,000원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인의 승계 부담은 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 유찰됐지만 아직 최근 시세 이상
베스티움은 149세대, 사용승인일 2012년 10월 31일입니다. 대상 면적 19.315㎡와 일치하는 실거래 자료를 보면 최근 12개월 거래 12건의 평균은 40,460,833원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 이 최근 평균의 112.5%입니다. 따라서 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔더라도 최근 거래 수준보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.12㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.07 | 19.32㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 19.32㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 평균 | 19.315㎡ | 12건 | 40,460,833원 |
최신 거래는 2026년 8월 35,000,000원, 최근 12개월 최고 거래는 50,000,000원, 최저 거래는 35,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 평균 40,460,833원보다 높은 구간이므로, ‘유찰됐으니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 임차인 유승하 보증금 | 78,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 33,719,000원입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 회차가 내려가도 봐야 할 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 45,500,000원 | 33,719,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 31,849,999원 | 47,123,301원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 22,294,999원 | 56,506,311원 | 실질 0원* |
확약을 제외한 권리 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차 33,719,000원, 2회 유찰 시 47,123,301원, 3회 유찰 시 56,506,311원으로 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 반영하므로 해당 임차인 부담은 실질적으로 0원*으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 주안역 북서측 인근이며 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 308호이며 사용승인일은 2012.10.31입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 베스티움 149세대이며 경매 평균 유찰 3.5회, 매각률 0.0으로 집계돼 가격 접근을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 유승하의 을구 7번 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 40,460,833원의 112.5%입니다.
- 최신 실거래. 2026.08 거래 35,000,000원과 2026.07 거래 50,000,000원 등 최근 거래 편차를 함께 봐야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 달리 소형 오피스텔은 매수층과 임대수요에 따라 환금성 차이가 클 수 있어 단지의 평균 유찰 3.5회를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23이며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫인상은 보증금 78,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무겁습니다. 현재 최저가 45,500,000원만 놓고 계산하면 임차인 미배당액 33,719,000원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 그 인수는 실질적으로 0원*으로 평가할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 권리 부담이 해소됐다고 해서 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 40,460,833원의 112.5%이고, 최신 거래는 35,000,000원입니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 단지 경매 평균 3.5회 유찰, 매각률 0.0이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 확약 확인이 최우선이고, 가격상 현재 회차는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
