인천지방법원 2025타경512437. 석남동 어반스뷰 2층 201호, 전용 59.6725㎡ 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 162,500,000원보다 47,000,000원 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차권자 김관준은 임대차계약일 2022.04.24, 확정일자 2022.04.25, 주민등록·점유개시 2022.06.17입니다. 말소기준인 2023.01.31 광명세무서 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금은 240,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가로는 집행비용 차감 후 113,083,000원만 배당되고 126,917,000원이 남습니다.
즉 현재 회차의 단순 부담은 낙찰가 115,500,000원에 미배당 인수액 126,917,000원을 더한 242,417,000원입니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총부담은 약 2.4억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이 물건은 “최저가 1.155억짜리 오피스텔”이 아니라 “실질취득 약 2.4억짜리 오피스텔”로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.6725㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정만수 · 2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2017.04.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
2017년 신한은행 근저당 126,000,000원은 2022.06.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.31 국 압류입니다. 이후 인천광역시 서구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다.
다만 임차권등기의 등기일은 2024.07.16이지만, 김관준의 주민등록·점유개시는 2022.06.17입니다. 이는 말소기준 2023.01.31보다 앞서므로 등기 자체가 매각으로 지워지는 것과 임차인의 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다. 확정일자도 2022.04.25로 확인되고 배당요구가 되어 있습니다.
② 임차인 — 2명, 핵심은 김관준 보증금 2.4억
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김관준 제2층 제201호 59.6725㎡ 전부 | 2022.06.17 확정 2022.04.25 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| 이희석 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김관준은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 배당표에서는 보증금 240,000,000원 가운데 113,083,000원을 배당받고, 126,917,000원이 미배당됩니다.
이희석은 2025.06.09 전입으로 말소기준 2023.01.31 이후입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 71.1%가 아니라 실질취득 약 147.7%
어반스뷰 동일 규모 거래의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균 162,500,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.03의 175,000,000원이고, 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -10.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.88㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.91㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2025.06 | 58.68㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 59.38㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 162,500,000원 |
낙찰가 115,500,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 240,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 162,500,000원의 약 147.7%, 최신 거래 175,000,000원의 약 137.1%입니다.
④ 유찰돼도 총부담이 거의 안 내려가는 구조
| 회차 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 단순 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 115,500,000원 | 126,917,000원 | 242,417,000원 |
| 2회 유찰 시 | 80,850,000원 | 161,005,300원 | 241,855,300원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 184,823,710원 | 241,418,710원 |
낙찰가는 115,500,000원 → 80,850,000원 → 56,595,000원으로 내려가지만, 미배당 인수액은 126,917,000원 → 161,005,300원 → 184,823,710원으로 커집니다. 그래서 총부담은 각각 242,417,000원, 241,855,300원, 241,418,710원으로 약 2.4억원 수준에서 사실상 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 김관준 보증금 | 240,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김관준 임차보증금 240,000,000원 가운데 113,083,000원 배당, 부족분 126,917,000원은 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2017.04.25입니다.
- 입지. 석남역 북서측 인근으로 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 버스정류장과 지하철 7호선·인천2호선 석남역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단 토지로 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 418.0㎡, 공시지가는 2,358,000원/㎡입니다.
- 단지. 어반스뷰는 24세대이며 최근 실거래는 전용 약 59㎡대에서 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 115,500,000원만 보고 최근 시세의 71.1%라고 판단하지 말고, 미배당 보증금까지 포함한 약 240,000,000원 수준을 기준으로 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소만인지, 김관준의 대항력 포기와 보증금 승계 차단까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 김관준 배당액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 미배당 보증금도 달라집니다.
- 이희석 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등 임대차 조건은 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 162,500,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -10.6%입니다. 과거 233,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 172,083,333원만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 최저가 115,500,000원은 감정가의 70%이고 최근 12개월 평균의 71.1%라 매력적으로 보입니다. 하지만 김관준의 대항력 있는 임차보증금은 240,000,000원입니다. 현재 회차에서 126,917,000원이 미배당되고, 유찰될수록 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 계속 약 2.4억원 부근에 머뭅니다.
최근 12개월 실거래 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 175,000,000원이며 최근 추세는 -10.6%입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계만 기준으로 하면 실질취득가격이 최근 시세보다 현저히 높습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 김관준의 대항력 포기까지 확인되지 않는 한 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
