인천지방법원 2025타경512526. 주안동 그레이스타워 5층 503호, 전용 69.06㎡ 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 218,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 152,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금입니다. 임차인 김진완은 2022.10.27 전입·점유를 시작했고 2022.10.04 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.03.07 미추홀구 압류보다 전입이 빠르기 때문에 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 152,600,000원 중 집행비용 2,936,400원을 제외한 149,663,600원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 170,336,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 최저가와 이 인수액을 단순 합산하면 322,936,400원이고, 대항력 인수형의 구조적 가격 기준은 결국 보증금 320,000,000원 수준입니다. 따라서 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나며 총 취득부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 69.06㎡ · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 남주은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 중구농업협동조합 근저당, 배기복 근저당, 송림새마을금고 가압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.07 미추홀구 압류로 선언되어 있고, 그 뒤의 국 압류·서울보증보험 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위만이 아닙니다. 김진완의 전입·점유가 2022.10.27로 말소기준보다 앞서기 때문에 임차권등기가 2023.11.29에 이루어졌더라도 대항력의 기초 시점은 더 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김진완 | 5층 503호 69.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 전입 2022.10.27 · 확정 2022.10.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
김진완은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당받지 못한 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 320,000,000원 중 149,663,600원만 배당되고, 부족분 170,336,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
그레이스타워 전용 65.4~69.75㎡ 거래는 확인된 3건이며, 최근 12개월 평균은 128,860,000원입니다. 최신 거래는 2024.11 전용 65.4㎡ 7층의 149,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 65.4㎡ | 7 | 149,800,000원 |
| 2024.08 | 69.64㎡ | 6 | 111,010,000원 |
| 2024.07 | 69.75㎡ | 7 | 125,770,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 128,860,000원 |
최저가 152,600,000원 자체도 최근 12개월 평균의 118.4%라서 이미 최근 거래 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 이 사건에서는 최저가가 진짜 취득원가가 아니라는 점입니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득 기준은 약 320,000,000원으로 보아야 하며, 최근 평균 128,860,000원이나 최신 거래 149,800,000원과 비교하면 가격 메리트를 찾기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 김진완 보증금 | 320,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,139,089,514원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김진완 보증금 부족분 170,336,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 152,600,000원 | 170,336,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,820,000원 | 215,475,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,774,000원 | 246,971,932원 |
일반적인 경매라면 유찰이 반복될수록 매수원가가 낮아지는 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커지는 방향으로 움직입니다. 따라서 2회·3회 유찰 숫자만 보고 할인폭을 가격 메리트로 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 시민공원역 북동측. 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 시민공원역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 사용승인일은 2019.01.25입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측 소로변, 남측 세로변에 접하며 토지 조사상 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 그레이스타워는 88세대이며 확인된 최근 거래는 3건, 최근 12개월 평균은 128,860,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 보증금을 먼저 볼 것. 152,600,000원이 아니라 대항력 임차보증금 320,000,000원을 실질취득의 기준으로 잡아야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔존보증금 확인. 현재 추정상 김진완의 미배당액은 170,336,400원입니다. 실제 배당순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준 착각 금지. 최저가도 최근 12개월 평균의 118.4%이며, 실질취득은 그보다 훨씬 높습니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회지만, 이 사건은 유찰될수록 인수액이 증가하는 구조라 일반적인 할인 접근이 맞지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.526억 낙찰”이 아니라 “3.2억 구조”다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 152,600,000원이라는 최저가입니다. 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만 보면 할인된 물건처럼 보이지만, 김진완의 대항력 있는 보증금은 320,000,000원입니다. 현재 배당 추정만으로도 170,336,400원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
더 유찰돼 106,820,000원, 74,774,000원으로 내려가도 인수액이 각각 215,475,480원, 246,971,932원으로 늘어나는 이유가 바로 여기에 있습니다. 낙찰가가 아니라 실질취득을 보아야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 게다가 최근 12개월 실거래 평균은 128,860,000원, 최신 거래도 149,800,000원입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만 총 부담은 내려오지 않았고, 시세 대비 가격 메리트도 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함하는지 원문에서 확인되기 전에는 인수 0원을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
