인천지방법원 2025타경1144. 인천 남동구 구월동 카르페디엠 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자 김민희가 2022년 8월 매매로 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 402,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행 주식회사가 청구액 346,234,871원으로 임의경매를 신청했고, 남동구의 압류도 추가됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
점유관계에서는 NGUYEN THANH CONG이 확인됩니다. 전입일은 2022.09.01로 말소기준일인 2022.08.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계와 명도 협의 가능성은 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 5층 501호 도로명: 인천광역시 남동구 남동대로777번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 20층 중 5층 |
| 소유자 | 김민희 (2022.08.15. 매매, 2022.08.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 346,234,871원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.30. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 402,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2022.08.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 농협은행의 임의경매개시결정과 남동구 압류는 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크게 남더라도 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 근저당 채무를 인수하는 구조가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN THANH CONG | 2022.09.01 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 이틀 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 액수가 확인되지 않더라도 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 합산할 보증금은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다
감정가 348,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,520,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 170,520,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 170,520,000원 | 49% | 167,332,720원 | 234,667,280원 |
| 3회 유찰 시 | 119,363,999원 | 34.3% | 116,892,903원 | 285,107,097원 |
| 4회 유찰 시 | 83,554,799원 | 24.01% | 81,650,813원 | 320,349,187원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 현재 자료에는 비교할 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,187,280원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 402,000,000원 | 167,332,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 234,667,280원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 ‘교통광장’ 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층 501호입니다. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 주차설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 8m·15m 내외의 포장도로에 접하고, 동측은 폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. NGUYEN THANH CONG의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 보증금 승계는 없더라도 점유가 계속되면 인도명령, 퇴거 협의와 일정 조정이 필요할 수 있습니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 348,000,000원과 최저가 170,520,000원의 차이만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대조건을 별도로 확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 남동구 압류는 매각으로 소멸하지만 당해세와 최우선변제액에 따라 농협은행의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액은 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 최저가 기준 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 170,520,000원입니다.
그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 오피스텔이라는 이용상태, 실거래 비교자료 부재, 임대관계와 임차보증금 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 여부는 실제 거래가격·임대수익·점유 및 명도 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.