인천지방법원 2025타경512839. 부평동 신원하이츠빌 제2동 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 자체가 복잡해서가 아니라 임차권의 선후관계와 말소동의 확약을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차인 박슬기는 임대차계약일 2022.02.06, 확정일자 2022.02.08, 전입·점유개시 2022.03.04로 확인되고, 2024.04.23 임차보증금 145,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.09.30이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 남은 보증금 56,038,000원은 매수인이 승계하는 구조입니다. 최저가와 인수액을 합치면 147,038,000원이 되어 단순히 “감정가보다 39,000,000원 싸다”고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙에 따라 박슬기 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 469-3 신원하이츠빌 2동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제403호 48.29㎡ |
| 소유자 | 강호경 (2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2001.03.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 충주농업협동조합 근저당, 부평구·국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 중심은 2024.04.23 등기된 박슬기의 주택임차권과 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박슬기의 전입·점유는 2022.03.04로 경매개시보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박슬기 제4층 제403호 48.29㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2022.03.04 / 2022.02.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 미반영 룰상 56,038,000원* |
박슬기는 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 145,000,000원, 배당요구가 확인되며 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 보증기관 명의의 별도 중복 임차인 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 유효성’이 먼저다
감정가는 130,000,000원이고 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 사건에서 확약을 반영하지 않을 경우 현재 회차의 매수인 인수액은 56,038,000원이며, 최저가와 합친 부담은 147,038,000원입니다. 다음 회차 역시 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지는 구조여서 낙찰가 하락만으로 총부담이 유리해진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 단순 합계* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 91,000,000원 | 56,038,000원 | 147,038,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,699,999원 | 82,846,601원 | 146,546,600원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,589,999원 | 101,612,621원 | 146,202,620원 |
* 위 인수액은 배당 시뮬레이션의 원칙상 금액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 적용한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 박슬기 보증금 | 145,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 56,038,000원이고 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약을 적용하면 박슬기 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호입니다.
- 입지. 부평동 ‘굴다리 오거리’ 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 4미터 포장도로를 통해 진출입하며, 약 8미터 도로와 연계됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 박슬기 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약이 있다는 사실과 실제 말소가 완료되는 절차는 구분해서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 91,000,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 현장 점유 확인. 매각물건명세서에는 출입문에 전기공급중단안내문이 부착되어 있다고 기재되어 있습니다. 현재 점유·사용 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 다세대 환금성 점검. 감정평가상 주변은 다세대·아파트·오피스텔·근린시설 등이 혼재합니다. 동일·유사 면적의 실제 거래가격과 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 결론을 바꾸는 건 확약서다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 91,000,000원보다 훨씬 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 확약을 배제하면 현재 회차에서 미배당 56,038,000원을 승계하는 계산이 나옵니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
따라서 이 사건은 “보증금 145,000,000원을 떠안는 물건”으로 단정해서도 안 되고, 반대로 “91,000,000원이니 싸고 안전한 물건”이라고 단정해서도 안 됩니다. 권리 측면에서는 확약서의 범위·효력·말소 이행이 핵심이고, 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 시세 검증이 필요합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능, 가격은 검증 전 보류. 이 사건의 핵심 결론입니다.
