인천지방법원 2025타경512931. 인천광역시 남동구 간석동 392-3, 2층 202호 전용 32.78㎡의 다세대주택입니다. 감정가 60,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,000,000원입니다. 소유자는 김정이이고, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 45,000,000원입니다. 권리분석의 중심에는 2022.04.01 전입·확정일자를 갖춘 임차인 이정섭의 45,000,000원 주택임차권이 있습니다.
이 임차권은 2025.10.01 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 전입신고와 확정일자도 2022.04.01로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 현재 회차 배당표만 보면 매각대금 42,000,000원에서 집행비용 1,156,000원을 먼저 빼고 임차인에게 40,844,000원이 배당돼 4,156,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차인의 인수액은 실질적으로 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512931 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 392-3 2층202호 · 인천광역시 남동구 주안로235번길 24-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.78㎡ · 지상 2층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문 부재로 내부 확인 못함 |
| 소유자 | 김정이 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 국민건강보험공단 압류와 현대캐피탈 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 이정섭은 임대차계약 2022.03.22, 주민등록 2022.04.01, 점유개시 2022.04.06, 확정일자 2022.04.01이고, 임차보증금은 45,000,000원입니다. 배당요구도 2024.05.02 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정섭 | 2층 202호 32.78㎡전부 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 싸 보이는 최저가보다 확약 확인이 먼저
감정가는 60,000,000원, 현재 최저매각가는 42,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다음 시나리오에는 29,399,999원과 20,579,999원이 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 45,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 실제로 매수인 인수 예상액은 현재 회차 4,156,000원, 2회 유찰 시 16,529,201원, 3회 유찰 시 25,190,441원으로 늘어납니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 임차인 이정섭 보증금 | 45,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 미배당액은 4,156,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차권 부족분 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 42,000,000원 | 4,156,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 29,399,999원 | 16,529,201원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 20,579,999원 | 25,190,441원 | 실질 인수 0원 |
표에서 보듯 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 부족분이 4,156,000원에서 16,529,201원, 25,190,441원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 안전성은 낮아진 최저가 자체가 아니라 말소동의 확약서가 실제 매각과 말소 과정에서 그대로 작동하는지에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석역 동측 인근입니다. 주변은 노후 소규모 공동주택·단독주택과 신축 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선 간석역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 1986.02.20, 연와조 스라브위기와지붕 지상 2층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
- 내부 확인. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,290,000원/㎡, 토지면적은 148.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 해당 공동주택은 총 5세대이며, 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리 안전성의 핵심입니다. 을구 1번 주택임차권이 실제로 말소되는 조건과 대상이 이정섭의 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 보증금 45,000,000원 중 예상배당은 40,844,000원이고 부족분은 4,156,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다.
- 회차 하락 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차권 부족분은 16,529,201원·25,190,441원으로 늘어납니다. 확약 확인 전에는 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 철도보호지구 및 토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 위험을 끊는다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 45,000,000원 임차권이 최저가 42,000,000원을 넘는 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 현재 회차만 계산해도 임차인에게 40,844,000원이 배당되고 4,156,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 이정섭 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 이 물건은 단순한 ‘대항력 임차인 인수형’도, 아무 조건 없는 ‘권리 깨끗형’도 아닙니다. 확약 확인형에 가깝습니다. 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 인수 리스크가 크게 낮아지지만, 입찰 전에 그 문서의 적용 대상과 말소 조건을 확인하지 않는다면 핵심 권리 판단 자체가 흔들릴 수 있습니다. 낙찰가보다 먼저 볼 것은 확약서입니다.
