인천지방법원 2025타경513327. 인천 미추홀구 주안동 주안아파트 9층 905호, 전용 53.99㎡의 오피스텔입니다. 소유자 공대진은 2020년12월14일 매매를 원인으로 2021년1월4일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 158,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반 근저당이 아니라 김수진의 선순위 대항력과 그에 관한 말소동의 확약서입니다.
김수진은 2022년8월10일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년6월24일입니다. 반면 말소기준권리는 2023년7월20일 주택도시보증공사의 가압류이므로, 김수진의 대항요건이 먼저입니다. 임차보증금은 178,000,000원이고 배당요구도 이뤄져, 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 부족분 69,748,400원이 매수인 인수 위험으로 계산되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 972-4 주안아파트 9층 905호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 53.99㎡ · 13층 건물 중 9층 905호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 공대진 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.07.20 주택도시보증공사 가압류입니다. 김수진은 그보다 앞선 2022.08.10 전입·점유로 대항력을 갖춘 것으로 조사됐고, 2024.04.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 등기 순위 자체는 말소기준 뒤여도 대항력 판단의 출발점은 2022.08.10입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력과 인수 범위를 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 김수진 | 2022.08.10 · 9층 905호 53.99㎡ 전부 | 보증금 178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
| 홍수현 | 2024.11.04 · 9층 905호 | 보증금 1,000,000원 · 월 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| MTAVYA ABDALLAH BAKARI | 2025.10.31 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| IDRISSA SWABRA AMEIR | 2025.10.31 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
홍수현과 MTAVYA ABDALLAH BAKARI, IDRISSA SWABRA AMEIR의 전입일은 모두 말소기준권리 이후여서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 두 외국인 점유자의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준 뒤이므로 김수진과 같은 선순위 인수구조로 보지는 않습니다. 확약 밖 임차인 중 별도의 선순위 대항력 인수 위험은 현재 자료상 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
주안아파트(972-4)는 56세대, 2016.01.12 준공이며 비교 대상 전용면적은 53.99㎡입니다. 전체 실거래 평균은 157,916,666원이지만, 과거 184,000,000원·180,000,000원 거래도 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 148,800,000원과 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -9.5%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.52㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 54.78㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 55.06㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 55.06㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 56.23㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 148,800,000원 |
확약을 적용한 실질취득 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라서 싸다고 보는 것이 아니라, 확약으로 인수액이 실질 0원이 된다는 전제 아래 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮다는 점에서 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 178,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,444,102,244원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 김수진 보증금 부족분 69,748,400원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김수진 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별로 보면 — 확약 유무가 경제성을 가른다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 110,600,000원 | 69,748,400원 | 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 102,373,560원 | 확약이 없다면 가격 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 125,181,492원 | 확약이 없다면 저가 낙찰 효과가 크게 상쇄 |
대항력 있는 임차보증금 인수형에서는 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 실제로 회차가 내려갈수록 룰상 인수액이 69,748,400원에서 102,373,560원, 125,181,492원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 할인 논리는 낮은 최저가 자체가 아니라 말소동의 확약서로 주된 인수위험이 해소되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물의 9층 905호입니다.
- 입지. 인천가정법원 북측 약 50미터 지점으로, 주변에 동류형 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,567,000원/㎡, 토지면적 920.7㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 56세대 규모의 오피스텔로, 최근 12개월 거래 평균은 148,800,000원이지만 최근 거래 추세가 -9.5%이므로 하락 흐름을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 김수진 임차권 전부에 적용되는지와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 김수진 배당·말소 연동 확인. 룰상 보증금 부족분은 69,748,400원이므로, 확약 미적용 상황을 별도 시나리오로 유지해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 홍수현과 MTAVYA ABDALLAH BAKARI, IDRISSA SWABRA AMEIR의 실제 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 157,916,666원보다 최근 12개월 평균 148,800,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.5%이므로 현재 시세가 과거 평균보다 낮아지는 흐름을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 감정평가상 오피스텔 이용 물건입니다. 오피스텔의 임대수요·관리비·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가보다 확약서가 더 중요하다”
겉으로 보면 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 110,600,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 김수진의 보증금 178,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력도 있어, 확약이 없다면 단순한 70% 할인 물건으로 볼 수 없습니다. 현재 회차 룰상 인수액은 69,748,400원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 함께 커지는 구조입니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김수진 관련 인수를 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 그 전제가 유지되면 실질취득은 110,600,000원으로 최근 12개월 평균 148,800,000원의 74.3%이며 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다. 가격 메리트는 분명하지만 최근 시세 추세가 -9.5%로 하락하고 있다는 점은 따로 할인해 봐야 합니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 최근 시세입니다.
