89,600,000원
인천지방법원 2025타경513438. 검암동 스페이스빌 3동 304호, 전용 35.22㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 소유권이나 근저당이 아니라 정연경의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.11.06, 확정일자는 2021.11.08, 전입·점유개시는 2021.12.06이고 보증금은 160,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023.12.21 접수됐으며, 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
따라서 확약을 빼고 숫자만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가 89,600,000원에서 집행비용 2,012,800원을 제외한 87,587,200원이 임차보증금에 배당되면 부족분은 72,412,800원입니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 사실상 보증금 160,000,000원 부근에 고정됩니다. 다만 본건에는 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준에 따라 정연경 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 612-14 스페이스빌 3동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 35.22㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.12.06 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2012.12.12 |
| 단지규모 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 소유자는 강호경이며 2021.12.06 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 하나은행 근저당 60,000,000원, 신한은행 근저당 76,800,000원, 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞선 2023.12.21 정연경의 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정연경 | 3층 304호 35.22㎡ 전부 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 전입 2021.12.06 · 확정 2021.11.08 · 배당요구 2023.12.21 말소동의 확약 적용 → 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 56.0%
확인되는 동일 면적 35.22㎡ 실거래는 2021.12, 3층, 160,000,000원 1건입니다. 시세 비교 기준값 역시 160,000,000원이며, 현재 최저가 89,600,000원은 그 56.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 89,600,000원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 35.22㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 평균 | 35.22㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
감정가 128,000,000원도 이 거래가보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 89,600,000원입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 단지 규모도 14세대여서 160,000,000원을 폭넓은 시장 평균처럼 받아들이기는 어렵습니다. 가격 할인 폭은 크지만 표본 부족에 따른 환금성·시세 오차는 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 정연경 보증금 | 160,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정연경 보증금 부족분은 72,412,800원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 중동공원 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2012.12.12입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 372.1㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가 1,698,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 스페이스빌은 14세대이고 확인 실거래가 1건이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 89,600,000원 | 72,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 62,719,999원 | 98,808,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 43,903,999원 | 117,286,273원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 취득부담이 보증금 160,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 따라서 단순히 “최저가가 89,600,000원이니 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 본건은 말소동의 확약 때문에 그 구조가 해소되어 각 회차의 실질취득액을 매각가 기준으로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 을구 5번 정연경 주택임차권을 대상으로 한 확약인지 반드시 대조하세요.
- 임차권 인수액 이중 계산 금지. 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 배당모형상 72,412,800원을 다시 실질취득에 더하지 않습니다.
- 시세 표본 확인. 확인 실거래는 2021.12의 160,000,000원 1건뿐입니다. 거래 표본 부족을 감안해 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 소규모 단지 환금성. 14세대 규모로 실거래 표본이 제한적이라는 점을 매도 시점까지 고려해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.6억 인수형처럼 보이지만, 결론은 확약서에 달려 있다”
이 사건은 숫자만 보면 위험도가 높습니다. 정연경의 보증금이 160,000,000원이고, 현재 최저가는 89,600,000원이어서 배당모형상 72,412,800원이 부족합니다. 선순위 대항력 임차인이 그대로 남는 사건이었다면 낙찰가를 낮춰도 총 취득부담이 약 1.6억원에 고정돼 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 정연경 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하고, 실질취득액을 현재 최저가인 89,600,000원으로 봅니다. 이는 확인된 시세 기준 160,000,000원의 56.0%입니다. 다만 14세대 소규모 단지에 확인 실거래도 1건뿐이고 내부 확인도 되지 않았으므로, 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 희소한 실거래 표본 검증입니다.
