인천지방법원 2025타경513554. 부평동 엘엔빌리지 3층 301호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 과거 근저당이 아닙니다. 국민은행 근저당 30,000,000원은 2015.11.11, 농협은행 근저당 18,000,000원은 2020.02.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 김수예의 주택임차권과 2025.11.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
김수예는 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.07, 점유개시일 2022.01.27, 주민등록일 2022.02.03이고, 2024.03.07 보증금 187,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일 2025.11.03보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 128,957,600원이 배당되고, 보증금 부족분 58,042,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김수예 임차권의 매수인 실질 승계액은 0원으로 처리합니다. 이 확약 결론은 김수예 임차권 1건에만 적용되며, 다른 임차권이 있다면 별도 판단 대상입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-102 엘엔빌리지 3층 301호 · 부흥북로41번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 남승엽 (2020.02.26 소유권이전 · 거래가액 184,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 기타 등기 | 2022.11.18 민간임대주택등기 · 2020.04.29 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수액을 지운다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수예 | 3층 301호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 / 2022.01.07 | 187,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 룰상 58,042,400원 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘확약 여부’가 핵심
현재 최저매각가는 감정가 188,000,000원의 70%인 131,600,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 187,000,000원이므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차 58,042,400원, 2회 유찰 시 96,938,160원, 3회 유찰 시 124,076,713원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 131,600,000원 | 58,042,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 92,120,000원 | 96,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 64,483,999원 | 124,076,713원 | 0원 |
즉 확약을 적용하면 매수인의 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다. 현재 회차를 최저가에 낙찰받는 경우 실질취득은 131,600,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않으므로, 131,600,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 임차인 김수예 보증금 (우선변제) | 187,000,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 김수예에게 128,957,600원이 배당되고 58,042,400원이 부족합니다. 이 부족분은 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태 모두 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 부평시장역이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 부흥북로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 공급 상태 확인. 현관에 전기 공급정지(단전)·제한공급 예고 안내문, 우편함에 수도전 정수 예고장이 부착된 것으로 조사되어 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 이용형태와 주변 주거환경은 확인되지만 실거래 비교는 해당 없음이므로, 시세와 처분가격은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약 내용을 직접 대조하세요.
- 김수예 임차권등기 확인. 보증금 187,000,000원, 전입 2022.02.03, 확정일자 2022.01.07, 배당요구 2024.03.07의 대항력 임차권입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 부족분은 58,042,400원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 단정 금지. 감정가 188,000,000원 대비 최저가가 131,600,000원으로 내려왔어도 실거래 비교가 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리지 마세요.
- 전기·수도 상태. 단전·제한공급 예고 및 수도 정수 예고장이 확인된 만큼 체납·재공급 조건과 실제 공급상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기상태와 매각 이후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.87억”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 긴장할 만한 사건입니다. 최저가는 131,600,000원인데, 대항력 있는 임차인의 보증금은 187,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 58,042,400원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 김수예 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득은 131,600,000원으로 봅니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 이 금액을 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다.
권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 별도 시세 확인. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
