인천지방법원 2025타경513562. 부평동 그랑빌 14층 1401호 오피스텔입니다. 소유자 강호경은 2021.08.21 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2021.09.06 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 등기는 근저당이 아니라 이승민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.21, 전입·점유개시는 2021.09.06, 확정일자는 2021.09.07이며, 보증금은 195,000,000원입니다.
과거 농협은행 근저당권은 2017.06.08 설정됐지만 2018.08.31 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.11.03이고, 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 아무런 별도 조치가 없다면 이 임차권은 매수인 인수 대상으로 연결됩니다. 다만 이 사건에는 바로 그 위험을 해소하는 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513562 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-22 그랑빌 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 18-3 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.08.21 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
2017년 농협은행 근저당권은 이미 말소됐기 때문에 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 2021.09.06 전입·점유를 갖춘 이승민은 2021.09.07 확정일자를 받았고, 2023.10.13에는 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.11.03 접수됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 주택전부 | 195,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.09.07 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 확약 반영 — 현재 회차의 실질취득
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 보고 “70%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 확약을 배제한 원래 권리구조만 놓고 보면 현재 회차의 낙찰가 142,100,000원에 미배당 보증금 55,689,400원이 붙어 매수인의 부담 구조가 달라집니다.
| 현재 최저매각가 | 142,100,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 139,310,600원 |
| 보증금 미배당 | 55,689,400원 |
| 확약 미반영 시 낙찰가+인수 | 197,789,400원 |
| 말소동의 확약서 반영 인수 | 실질 0원 |
| 확약 반영 실질취득 | 142,100,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 195,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 임차인 미배당액은 55,689,400원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 권리구조상 매수인 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원래 인수구조는 따라온다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 낙찰가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,100,000원 | 55,689,400원 | 197,789,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,470,000원 | 97,720,460원 | 197,190,460원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,629,000원 | 127,024,322원 | 196,653,322원 |
확약을 배제하면 유찰로 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 경매는 낙찰가 숫자만 낮아지는 것이 곧 실질 취득비용 감소를 뜻하지 않습니다. 이 사건은 그 원래 구조를 말소동의 확약서가 해소하는 형태입니다. 따라서 향후 회차에서도 가격 자체보다 확약의 유효성과 실제 말소 실행이 먼저 확인돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 선순위 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약의 실제 적용을 전제로 합니다.
- 임차권 말소 대상 확인. 을구 3번 이승민 주택임차권등기가 정확히 확약 대상인지 대조해야 합니다.
- 보증금 195,000,000원 구조 인식. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 55,689,400원이 매수인 인수로 이어집니다.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 현재 배당표에서는 주택도시보증공사의 예상배당이 0원입니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰돼 142,100,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘70% 할인’보다 확약서가 먼저다
표면만 보면 감정가 203,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 142,100,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 195,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 55,689,400원의 미배당 보증금이 남고, 더 유찰될수록 매수인 인수액이 커집니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권에 그대로 적용·실행된다면 이승민에 대한 실질 인수액은 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득 부담은 142,100,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리의 핵심은 임차권 자체가 아니라, 그 임차권을 지워주는 확약의 실효성 확인입니다. 가격 매력은 실거래 근거 없이 별도로 단정할 수 없습니다.
