수원지방법원 2024타경98937. 경기도 화성시 영천동 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층 170호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있습니다. 감정평가에서는 판매시설동 1층 호실을 대상으로 구조와 이용상태를 조사했습니다. 따라서 일반적인 독립 토지 경매나 주거용 아파트 경매로 단정하지 않고, 판매시설동 호실의 권리와 수익성을 함께 살펴야 합니다.

소유자 장유진은 2023년 6월 22일 거래가액 832,800,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 구룡포수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했고, 2024년 11월 29일 경매개시결정이 등기되었습니다. 2025년 7월에는 동화성세무서장 처분에 따른 국세 압류도 등기됐습니다.

현재 최저가는 과거 거래가액 및 감정가와 큰 차이가 납니다. 그러나 이 차이는 가격 메리트의 증거가 아니라 검증이 필요한 신호입니다. 특히 실제 매매 시세와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 낙찰 후 되팔 수 있는 가격을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 국세 압류는 별도 확인

말소기준권리는 2023년 6월 22일 접수된 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 경매 신청 청구액 559,808,632원과는 구별해야 합니다. 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되고, 이후 경매개시결정과 국세 압류도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 관련 신탁등기는 말소된 상태입니다. 2023년 6월 22일 소유권이 장유진에게 이전됐으며, 현재 등기상 소유자도 장유진입니다. 과거 신탁 이력 자체를 현재 존속하는 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다.

② 점유·임차관계 — 공실 조사, 임대관계 미상

확인된 임차인 신고는 없으며 실제 임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 감정평가서에서는 조사 당시 공실 상태로 기록했습니다. 따라서 현 단계에서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 산정되지 않았고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공실 조사가 현재의 점유관계나 임대차 부존재를 확정하는 것은 아닙니다. 따라서 실제 점유자, 사업자등록 현황, 임대차계약과 보증금 유무를 추가 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰, 그래도 저렴한지는 미확인

감정가는 908,000,000원이고, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 152,608,000원입니다. 감정가 대비 약 16.81% 수준으로 내려왔습니다. 다만 이는 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

6회·7회 유찰 가격은 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이나 매각기일이 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 동일한 예상배당 조건을 전제로 합니다.

힐스테이트동탄역 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 관측된 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있으나, 집계 표본과 기간이 특정되지 않아 전체 물건이 낙찰되지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 본건이 이미 5회 유찰된 사실과 함께 보면 경매시장 내 수요와 환금성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.

감정평가 당시 공실이었던 만큼 임대수익도 확정되어 있지 않습니다. 판매시설의 적정 매입가격은 최근 동종 호실 거래뿐 아니라 실제 임대 가능한 조건, 공실 유지비용, 해당 호실의 가시성과 접근성 등을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,608,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액 660,000,000원을 기준으로 배당 부족액을 계산한 결과로, 실제 확정 채무잔액과 같다는 뜻은 아닙니다. 당해세·국세 압류 관련 우선배당·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 149,671,488원이 구룡포수산업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 510,328,512원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 치동중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며, 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 소재 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 판매시설동 1층 170호이며, 철근콘크리트 구조와 석재 등 외벽 마감, 강화유리 창호를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2020.12.23입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 확인됩니다.
• 토지. 사다리형 평지로서 주상복합 건부지로 이용되고 있으며, 서측에서 북측으로 중로3류 포장도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 건축물 현황. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 공실·임대수익. 감정평가 조사일 당시 공실이었으며 임대관계는 미상입니다. 실제 임대 가능한 보증금·임대료와 공실 유지비용을 확인해야 수익성을 판단할 수 있습니다.
• 환금성. 관련 단지 경매 통계에서 평균 5.3회 유찰이 나타나고 본건도 5회 유찰되었습니다. 판매시설의 실제 매수 수요를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 대지 표기와 판매시설동 1층 170호 등기·감정 대상의 관계를 확인하세요. 전유부분, 대지권, 토지 지분, 매각 범위가 중요합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 판매시설동 또는 유사한 상업시설 호실의 최근 실거래를 확인하세요. 아파트 거래가격이나 과거 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능 보증금, 월 임대료, 공실 유지비용, 관리비를 확인하세요. 공실 상태이므로 임대수익은 확정되지 않았습니다.
• 실제 점유 및 임차권리 확인. 감정평가 조사 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 인수 가능성을 입찰 전에 재확인하세요.
• 국세 압류 확인. 동화성세무서장 관련 압류의 조세채권액, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 현재 예상배당표에 관련 우선배당이 반영되지 않았습니다.
• 관리비 체납 확인. 판매시설동의 관리비 부과 방식과 공용부분 관련 체납액, 낙찰 이후 부담 가능성을 확인하세요.
• 유찰 원인 파악. 현재 5회 유찰과 단지 평균 5.3회 유찰이라는 이력을 고려해 가격 외에 호실의 접근성, 가시성, 용도 제한, 수요 부족 등 원인이 있는지 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 다만 매각물건명세서에 표시된 매수인 인수 사항과 조세·점유 관련 예외를 반드시 검토하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.16 매각기일과 최저가를 확인하고 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 진행 상태를 대조하세요.

맺으며 — “17%까지 떨어졌다고 싸다고 단정할 수 없다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 908,000,000원에서 최저가 152,608,000원으로 내려왔다는 사실입니다. 이미 5회 유찰됐고 감정가 대비 약 16.81% 수준입니다. 하지만 그 숫자만 보고 가격 메리트가 크다고 결론 내리는 것은 위험합니다.

권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 확인된 임차인 없이 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신탁등기도 말소되어 있습니다. 다만 국세 압류의 실제 배당순위, 임대관계 미상, 현재 점유관계는 최종 확인이 필요합니다.

더 큰 문제는 가격을 판단할 시장 근거가 부족하다는 점입니다. 동일하거나 유사한 판매시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않았으며, 감정평가 조사 당시 공실이어서 임대수익도 확정되지 않았습니다. 관련 단지 평균 유찰 횟수가 5.3회라는 점까지 고려하면 실제 환금성과 수요를 신중하게 평가해야 합니다.

결론은 권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 미확인이고 환금성 위험은 높다는 것입니다. 5회 유찰이라는 사실은 입찰 검토의 출발점일 뿐 안전마진의 증명이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 할인받았느냐보다 실제 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐에 있습니다.