인천지방법원 2025타경513685. 부평구 부개동 상우보람아파트 103동 14층 1402호입니다. 소유자 송기석은 2016.11.10. 이 호실을 거래가 445,000,000원에 취득했고, 같은 날 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 352,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 한국스탠다드차타드은행의 추가 근저당과 개인 근저당, 전세권, 하나은행 가압류 등이 순차적으로 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당에서 후순위 채권이 전액 회수되지 못하더라도 등기상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리상 핵심은 “후순위 미배당액이 크다”와 “매수인 인수액이 크다”를 혼동하지 않는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513685 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 497-1 상우보람아파트 103동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 14층 1402호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 송기석 (2016.11.10. 소유권이전 · 거래가액 445,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 443,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 387,280,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.10. 을구 4번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 352,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국스탠다드차타드은행 추가 근저당, 현철이·김재영·주라석·남현정의 근저당과 김재영 전세권, 하나은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 443,100,000원으로 감정가 633,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 310,170,000원, 3회 유찰 시 217,119,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 실거래 시세 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 적정 응찰가 판단은 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,831,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 2,500,000원 | 2,500,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 59,800,000원 | 59,800,000원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 현철이 | 45,500,000원 | 12,769,000원 |
| 7. 을구 11번 근저당 · 현철이 | 45,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당 · 김재영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 전세권 · 김재영 | 20,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 근저당 · 주라석 | 39,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 17번 근저당 · 남현정 | 26,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 19번 근저당 · 주라석 | 13,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 20번 근저당 · 남현정 | 13,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 8번 가압류 · 하나은행 | 85,832,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 747,332,515원, 채권자 예상 배당액은 436,269,000원, 미배당액은 311,063,515원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 443,100,000원 | 436,269,000원 | 311,063,515원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 310,170,000원 | 305,027,620원 | 442,304,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,119,000원 | 213,279,334원 | 534,053,181원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당액이 423,500,000원으로, 청구액 387,280,630원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 305,027,620원, 3회 유찰 시에는 213,279,334원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼산체육관역(7호선) 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 14층 1402호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구), 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권 구분. 김재영 전세권 20,000,000원은 2024.04.18. 설정으로 말소기준 2016.11.10.보다 후순위이며 매각 소멸 대상입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 311,063,515원이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 633,000,000원 대비 최저가 443,100,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 후순위 권리 확인. 근저당·전세권·가압류가 다수 존재하므로 말소기준 전후 순위와 매각물건명세서의 최종 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 별도 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.11.10. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 등기부상 인수 0원과 실제 점유 확인을 같은 문제로 취급해서도 안 됩니다. 결론은 “등기 권리는 비교적 명확하게 정리되지만, 응찰 전 점유관계와 적정 가격 검증은 반드시 남는다”입니다.
