인천지방법원 2025타경513709. 인천 남동구 만수동 청송빌라 3층 301호, 전용 45.72㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 31,213,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부를 펼치면 2024년 설정된 선순위 주택임차권이 발견됩니다. 그보다 늦은 2025년 강제경매개시결정이 말소기준권리이므로, 선순위 임차권의 인수 여부를 별도로 분석해야 합니다.

다행히 매각물건명세서에는 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구가 있습니다. 다만 그 제출자는 경매신청채권자인 서울보증보험 주식회사이고, 선순위 임차권의 등기명의자는 한국토지주택공사입니다. 따라서 이 문구만으로 한국토지주택공사의 대항력 포기나 보증금 인수채무 소멸까지 확정되었다고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 확약 효력 확인 결과에 따라 실제 취득비용이 크게 달라지는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025.11.06 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 2026.06.09 접수된 국가 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당권들과 2019년 한국토지주택공사 명의 임차권 역시 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 명의 등기와 확약

실제 거주 임차인은 확인되지 않았습니다. 등기에 나타난 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 법인 명의 권리자이므로 실제 거주 임차인 인원에 포함하지 않습니다. 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 보증금 80,000,000원은 하나의 임차권으로만 계산합니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 실제 점유 및 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 37.2%의 착시

청송빌라의 동일 면적 45.72㎡ 실거래는 다음과 같습니다. 최근 거래는 2024년 5월의 84,000,000원이며, 전체 3건의 평균은 93,333,333원입니다. 다만 이전 거래가 평균을 높이는 효과가 있으므로 가격 판단에서는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최신 실거래가는 84,000,000원이며 최근·과거 거래 비교 추세는 -14.3%입니다. 거래 가격이 하락한 흐름이 나타나므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 93,333,333원을 현재의 매도가격으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용 961,834원을 제외한 금액이 선순위 임차보증금에 배당되어 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

선순위 임차권이 말소되지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우를 가정한 회차별 비교입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 전체 취득부담은 보증금 수준에 머뭅니다.

회차별 인수액은 확약에 의한 말소·인수 해소가 반영되지 않은 산식상 금액입니다. 해당 임차권의 인수가 유효하게 면제된다면 실질 인수는 0원이지만, 별도 미확인 점유·임차관계의 위험은 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동구청역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남동구청역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 1995.03.16 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 타일 마감 외벽, 새시창 및 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 사다리형의 주거용 건부지입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지면적은 215.8㎡, 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 거래 추세가 -14.3%인 점을 고려하면 매도 시 가격 및 소요기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.
• 현장조사. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부와 실제 임대관계를 직접 확인하지 못한 상태입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 13번 한국토지주택공사 명의 임차권의 대항력, 배당요구, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 확약서 제출자와 권리자 확인. 말소동의 확약서를 제출한 서울보증보험 주식회사의 동의가 한국토지주택공사의 임차권과 보증금 반환채무에 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
• 실질 인수액 확정. 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 효력이 확인되지 않으면 현재 산식상 49,748,834원의 인수위험이 남습니다.
• 보증기관 권리 중복 주의. 한국토지주택공사 명의 권리를 실제 거주 임차인과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 현재 확인된 실제 거주 임차인은 0명입니다.
• 실제 점유 확인. 현장 폐문으로 점유관계가 확인되지 않았으므로 실제 거주자와 별도 임대차관계의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 거래 기준 가격 판단. 전체 평균 93,333,333원보다 최근 거래 84,000,000원 및 -14.3% 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물이고 거래 표본이 적어 매도 시 유동성이 제한될 수 있습니다. 감정가를 확정적인 현재 시세로 보아서는 안 됩니다.
• 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금과 최우선변제 항목을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매각기일 전 최신 명세서와 등기부, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하고, 매수인이 부담할 권리의 범위를 법원에 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,121만원짜리 집”인지, “8,000만원짜리 집”인지

청송빌라 301호는 겉으로 보면 감정가 91,000,000원에서 최저가 31,213,000원까지 하락한 경매물건입니다. 그러나 경매개시결정보다 앞서 설정된 80,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 단순 할인율만으로 투자매력을 판단할 수 없습니다.

현재 배당구조상 미배당 보증금은 49,748,834원이며, 이를 인수하면 취득부담은 약 80,000,000원 수준으로 유지됩니다. 최근 실거래 84,000,000원과 큰 차이가 없고 시장가격도 하락 추세이므로, 이 조건에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 선순위 임차권의 인수위험을 유효하게 제거한다면 분석 결과는 달라집니다. 이때 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있고, 현재 최저가를 기준으로 시세 대비 경쟁력을 검토할 수 있습니다.

문제는 확약서 제출자인 서울보증보험 주식회사와 임차권자인 한국토지주택공사가 다르다는 점입니다. 확약서의 문구, 법적 효력, 임차권 말소 및 보증금 반환채무의 소멸 여부가 확인되지 않은 상태에서는 인수위험이 제거되었다고 확정하기 어렵습니다. 여기에 실제 점유 미확인, 소규모 다세대주택의 낮은 거래 유동성, 최근 가격 하락 추세까지 고려해야 합니다.