인천지방법원 2025타경513709. 만수동 청송빌라 3층 301호, 전용 45.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김명열이고 2011.05.14. 매매를 원인으로 74,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2024.08.19. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입 2020.06.04., 확정일자 2020.04.10.로 2025.11.06. 강제경매개시결정보다 빠르기 때문에 원칙상 대항력이 있고, 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 을구 13번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 다만 확약이 없다고 가정한 배당 계산에서는 80,000,000원 보증금 중 17,846,600원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1095 청송빌라 3층 301호 · 도로명 인천광역시 남동구 장승로 67-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.72㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 |
| 사용승인 | 1995.03.16 |
| 소유자 | 김명열 · 2011.05.14. 매매 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 19,272,128원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수권리와 확약을 분리해서 본다
말소기준은 2025.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권은 등기상 원칙적 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.06.09. 국의 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당과 압류들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단에서 제외됩니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 2020.06.04 / 2020.04.10 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 신고말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래 아래
청송빌라는 총 8세대, 전용 45.72㎡ 기준 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 93,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.05. 84,000,000원 1건이며, 최근 구간은 과거 거래 대비 -14.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 45.72㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2022.12 | 45.72㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2021.11 | 45.72㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.72㎡ | 3건 | 93,333,333원 |
현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 84,000,000원의 75.8%입니다. 말소동의 확약을 반영하면 실질취득도 63,700,000원이므로 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 전체 평균 93,333,333원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다. 최근 거래가 84,000,000원까지 내려왔고 추세도 -14.3%이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 80,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 19,272,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 보증금 80,000,000원 중 62,153,400원이 배당되고 17,846,600원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 13번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구청역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장과 남동구청역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 1995.03.16입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 청송빌라는 총 8세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -14.3%인 만큼 매도 시 가격 변동성과 거래 빈도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권을 대상으로 한 확약인지, 말소 조건과 이행 범위를 반드시 원문에서 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 17,846,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 확약 적용 여부가 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 수 및 보증금을 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계는 미상이었습니다. 현황과 점유자를 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 93,333,333원보다 최근 12개월 거래 84,000,000원과 -14.3%의 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 사용승인 1995.03.16인 물건입니다. 낙찰 후 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘17,846,600원’이 아니라 확약의 효력
등기만 보면 이 물건은 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다. 한국토지주택공사의 보증금 80,000,000원은 강제경매개시결정보다 앞선 전입·확정일자를 가지고 있고, 현재 회차 배당표에서도 17,846,600원이 미배당됩니다. 이 숫자만 보면 최저가 63,700,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다.
하지만 매각물건명세서에는 바로 그 을구 13번 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 63,700,000원입니다. 최근 12개월 거래 84,000,000원의 75.8%라 가격 할인은 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -14.3%이고 8세대의 오래된 다세대이므로, 권리상 확약 확인과 환금성 검토를 모두 통과해야 의미가 있는 할인입니다.
