인천지방법원 2025타경513827. 등기상 물건은 인천 남동구 만수동 수팰리스 제3동 제4층 제402호입니다. 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 195,000,000원의 승계 여부입니다. 임차인 최지숙은 2021.10.07. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.06.입니다. 말소기준권리로 선언된 성남시 압류는 2022.09.01.이므로 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

현재 최저가 125,300,000원을 기준으로 집행비용 2,554,200원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 122,745,800원입니다. 보증금 195,000,000원 중 72,254,200원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가 125,300,000원에 이 부족분을 더해 실질취득 부담이 커지는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

과거 중소기업은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2022.09.01. 성남시 압류입니다. 그러나 임차인 최지숙의 주민등록·점유는 2021.10.07.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 이후 2023.07.21. 임차보증금 195,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.253억으로 봐야 한다

수팰리스 동일 면적 49.25㎡의 최근 실거래를 보면 전체 12건 평균은 179,291,666원이지만, 과거 195,000,000원·200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선합니다.

최근 12개월 거래 3건의 평균은 162,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 166,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액은 현재 최저가와 같은 125,300,000원으로, 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 가격 자체는 최근 거래 수준 아래에 있습니다. 다만 최근 구간이 과거 구간보다 -12.5% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 195,000,000원~200,000,000원 거래를 현재 시세 근거로 삼아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)

배당표 자체만 보면 임차인 보증금 부족분은 72,254,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 2,554,200원으로 추정됐으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건의 용도 표기는 창고이나 감정평가상 현황은 다세대주택으로 이용중입니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천도시공사 동측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근 버스정류장이 있고 북서측 인근에 인천2호선 남동구청역이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측과 동측으로 폭 약 8미터 및 약 24미터 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 토지면적 1,456.6㎡, 공시지가 2,202,000원/㎡, 평지·사다리형입니다.
• 규모. 수팰리스는 41세대이며 사용승인일은 2016.05.03.입니다.
• 공부와 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산은 낙찰가가 내려가도 부담이 남는다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 즉 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질 부담이 같은 비율로 줄어드는 물건이 아닙니다. 반면 제출된 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 보므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 125,300,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리·가격 판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 반드시 원문 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. 최지숙의 주민등록·점유는 2021.10.07., 확정일자는 2021.08.06.이며 말소기준권리 2022.09.01.보다 빠릅니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균은 162,000,000원, 최신 거래는 166,000,000원이며 최근 추세는 -12.5%입니다.
• 용도와 현황 대조. 사건 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현황과 공부·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
• 배당액 변동 가능성. 현재 배당표는 매각가 125,300,000원 가정이며 집행비용은 2,554,200원으로 추정돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 입찰 판단은 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 기준으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 1.95억”만 보고 끝내면 안 된다

표면만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당 부족분도 72,254,200원이라 부담이 큰 물건입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 그래서 현재 실질취득은 최저가와 같은 125,300,000원이고 최근 12개월 평균 162,000,000원의 77.3%입니다.

가격에는 분명 여유가 있지만 최근 거래 추세가 -12.5%이고, 사건 용도 표기인 창고와 감정평가상 다세대주택 이용상태도 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 결론은 “확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 있지만, 확약 원문 확인이 입찰의 전제”입니다.