수원지방법원 2024타경99794. 오산시 세교동 세마엠시티 6층 614호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 내부는 복층구조로 설계된 것으로 탐문됐습니다. 소유자 조영찬은 2022년 3월 11일 거래가 144,080,850원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저가는 59,780,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 선순위 임차권과 확약서가 맞물린 구조여서 단순한 저가 입찰 물건과는 성격이 다릅니다.
등기상 말소기준은 2024년 5월 3일 인천세무서장의 압류입니다. 박지효의 전입일은 2022년 3월 4일, 확정일자는 2022년 2월 11일이고 임차권등기는 2023년 12월 26일 접수됐습니다. 따라서 확약이 없다면 박지효의 보증금 144,080,850원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로 618, 6층 614호 (세교동, 세마엠시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 내부 복층구조 · 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 조영찬 (2022.03.11. 거래가 144,080,850원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (4회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 146,095,763원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(세교지구) · 공시지가 2,242,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
2020년 9월 18일 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2021년 2월 5일 해지로 말소됐고, 2021년 2월 4일 오산농업협동조합 근저당권 60,000,000원도 2022년 3월 4일 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이미 말소된 두 근저당권이 아니라, 말소기준 압류보다 앞선 박지효의 주택임차권입니다.
* 룰상 계산되는 현재 회차 미배당액은 85,776,890원이지만, 제출된 확약의 적용을 전제로 실질 인수를 0원으로 판단했습니다. 입찰 전 확약서 원문, 승계 관계, 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계
조사상 임차 관련자는 2명입니다. 한국주택금융공사는 박지효의 임대차보증금 반환청구권 승계인이므로 박지효와 별도의 임차보증금을 가진 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지효 | 2022.03.04 / 2022.02.11 | 144,080,850원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 한국주택금융공사 승계 확약상 0원* |
| 공지영 | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 승계 없음 |
공지영의 전입일은 말소기준인 2024년 5월 3일보다 늦은 2024년 8월 12일이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 확약의 대상인 박지효와는 별도로 현장 점유 상태와 임대차관계를 확인해야 합니다. 박지효에게 제출된 확약이 공지영에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인이 아니다
감정가 122,000,000원 대비 최저가 59,780,000원은 49%입니다. 그러나 동일 용도·동일 건물의 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 표시돼 있어 일반 주거용 아파트 시세를 대입해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 박지효 보증금 | 144,080,850원 | 58,303,960원 |
| 한국주택금융공사 · 박지효 승계인 | 146,095,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박지효와 한국주택금융공사는 임대차보증금 반환청구권의 임차권자·승계인 관계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 85,776,890원이며, 확약이 유효하면 해당 잔액의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세마역 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 세마역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 내부 복층구조로 설계된 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 설비. 지역난방·시스템에어컨·승강기·지하주차장·급배수·화재탐지 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 남서측 대로1류와 남동측·북동측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·비행안전제2구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 한국주택금융공사의 반환청구권 포기 범위, 조건, 대상 사건과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 승계 관계. 박지효의 임대차보증금 반환청구권이 한국주택금융공사에 승계된 근거와 현재 권리자를 대조하세요.
- 공지영 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·점유 부분·퇴거 계획을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.11. 접수된 민간임대주택등기의 말소 여부와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용의 차이가 대출·세금·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 세마엠시티 내 동일 이용형태의 최근 거래와 매물을 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 복층 구조, 누수, 설비와 수리비를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “확약”이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 49%지만, 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 85,776,890원이 남는 구조였습니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 단순히 59,780,000원에 취득하는 물건이 아니었습니다.
다만 임차권자 박지효의 승계인 한국주택금융공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 확약이 유효하게 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 반대로 확약의 적용 범위나 말소 조건이 확인되지 않으면 본래의 선순위 인수 위험이 다시 살아납니다.
여기에 네 차례 유찰, 실거래 자료 부재, 근린시설 분류와 업무시설 이용의 차이, 확약 밖 점유자 공지영의 보증금 미상까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격만 보면 보류, 확약과 점유관계를 확인하면 검토 가능. 이 사건의 입찰 여부를 결정하는 문서는 감정평가서보다 확약서입니다.