인천지방법원 2025타경513893. 검암동 캐슬렉스빌 2층 203호, 전용 72.93㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리는 소멸” 구조보다 한 단계 더 확인할 부분이 있습니다. 등기부상 주택임차권자 엄미혜의 전입·점유 개시일이 2021년 9월 15일이고, 임차권등기는 2023년 12월 6일 이루어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 13일이어서 임차권이 경매개시보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있습니다.
등기된 임차보증금은 계약일 2021년 7월 17일과 2021년 11월 29일에 각각 200,000,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 임차인·같은 목적물에 관한 두 계약 기재이므로 이를 400,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 핵심은 이 선순위 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약의 효력과 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 충족되는지는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 650-3 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.93㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 장성우 (2021.10.19 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
과거 군산시수산업협동조합 근저당과 호남폴리머주식회사 근저당은 각각 2021년 9월 15일과 2021년 1월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현 등기에서 경매에 직접 연결되는 권리는 2025년 11월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 2021년 9월 15일 전입·점유를 갖춘 엄미혜의 주택임차권이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄미혜 | 2층 203호 72.93㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.15 | 2021.07.26 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 가능 | 실질 0원 |
등기에는 동일 임차인에 대해 계약일 2021.07.17 및 2021.11.29, 보증금 각 200,000,000원으로 기재되어 있으나 동일 목적물의 계약 이력으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2023.12.06 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 70.7%지만 ‘최신 시세’라고 보기엔 표본이 너무 적다
캐슬렉스빌은 총 9세대, 준공일은 2009년 2월 4일입니다. 대상 전용면적 72.93㎡와 일치하는 거래자료는 2021년 10월 2층 200,000,000원 단 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 200,000,000원으로 집계되어 있고 현재 최저가 141,400,000원은 그 금액의 70.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 72.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 집계 | 72.93㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득가 141,400,000원이 거래자료 200,000,000원보다 58,600,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2021년 10월 한 건뿐이므로, 이를 현재의 충분한 시장시세로 단정할 수는 없습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 가격 가점은 제한적으로만 해석해야 합니다. 소규모 9세대 다세대라는 점도 환금성 판단에서 보수적으로 볼 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 138,620,400원 |
| 미배당 | - | 61,379,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구 200,000,000원 중 138,620,400원이 배당되고 61,379,600원이 미배당입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 별도로 매각물건명세서상 임차권에 관한 HUG 말소동의 확약을 실질 인수 0원의 근거로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | HUG 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 61,379,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 103,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 132,361,148원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 채권자의 미배당이 커져도 그 금액 자체가 곧 매수인 인수액은 아니라는 점입니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이고, 임차권에 대해서도 HUG의 말소동의 확약을 반영해 실질 0원으로 분석합니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 대항력 있는 보증금 200,000,000원 구조가 다시 핵심 위험이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근. 연립·다세대주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택지대로 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리), 대지 487.1㎡, 평지·가로장방·소로한면. 공시지가 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기재가 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 캐슬렉스빌은 총 9세대의 소규모 다세대이고 거래 표본도 1건에 불과해, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 매도 유동성에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 확인. “말소동의 확약서 제출” 문구만 보지 말고 해당 임차권·보증금·말소 조건이 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차권등기 원문 대조. 엄미혜의 주민등록일자·점유개시일 2021.09.15, 확정일자 2021.07.26, 계약일 2건과 보증금 200,000,000원 기재를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 현재 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 141,400,000원이 거래자료 200,000,000원의 70.7%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 마세요. 비교 거래가 2021.10 단 1건입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대로 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 인근 동급 다세대의 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약의 유효성이 전부다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권이 현재 최저가 141,400,000원보다 커서 매우 부담스러운 사건입니다. 그러나 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 제공된 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 회차 기준 141,400,000원입니다.
가격만 보면 거래자료 200,000,000원의 70.7%이지만, 비교자료는 2021년 10월 단 한 건입니다. 소규모 9세대 다세대라는 환금성 특성까지 고려하면 “30% 싸다”라고 단정할 만큼 시세 근거가 충분하지 않습니다. 권리의 승부처는 최저가가 아니라 HUG 확약의 실제 적용과 말소 이행, 가격의 승부처는 현재 시점의 별도 시세 검증입니다. 이 두 가지를 모두 확인할 수 있을 때 비로소 1회 유찰 가격의 의미가 생깁니다.
