인천지방법원 2025타경514023. 인천 미추홀구 숭의동 명가캐슬 2층 202호, 전용 44.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 113,000,000원, 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 79,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 110,000,000원 임차보증금 권리입니다. 전입일은 2020.08.03, 확정일자는 2020.07.08로 말소기준인 2022.01.25 압류보다 앞섭니다.
등기상 2012년 설정됐던 도드람양돈협동조합 근저당 114,000,000원은 2019.06.26 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.01.25 포천세무서의 압류입니다. 그보다 앞선 전입을 갖춘 보증금 권리는 경매로 단순 소멸한다고 볼 수 없고, 실제 배당표에서도 현재 회차 부족분 32,723,800원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-110 명가캐슬 2층 202호 · 수봉북로12번길 58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.08.04. 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,766,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 보증금이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.01.25 국(포천세무서장) 압류입니다. 2025.11.18 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정과, 말소기준 이후 등기된 을구 3번 주택임차권은 매각으로 말소되는 구조입니다. 다만 임차권등기의 기초가 된 전입·점유는 2020.08.03, 확정일자는 2020.07.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체의 말소와 별개로 배당받지 못한 보증금의 대항력 인수 문제를 따로 봐야 합니다.
② 임차·보증기관 현황 — 보증금 중복합산 금지
| 명의 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제202호 44.46㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2020.08.03 / 2020.07.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계 신고로 분류돼 있어 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 기준으로 실제 임차인으로 집계할 대상은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 보증금 역시 110,000,000원 한 건으로만 판단합니다.
③ 유찰돼도 실질취득 부담은 크게 안 내려간다
이 사건은 대항력 있는 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 회차별 낙찰가는 내려가지만 배당되지 못하는 보증금이 반대로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 79,100,000원 | 32,723,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 55,370,000원 | 56,026,660원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,759,000원 | 72,338,662원 |
따라서 79,100,000원, 55,370,000원, 38,759,000원이라는 최저가 숫자만 비교해 “더 유찰되면 크게 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 보증금 미배당 인수 증가로 이동해, 매수인의 경제적 부담은 약 110,000,000원대에서 유지되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 7,910만원이 아니라 1.10억대
명가캐슬8차는 총 8세대, 사용승인일은 2011.11.18입니다. 전용면적이 유사한 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2023.09의 119,000,000원이며 시세 기준으로 제시된 최근 12개월 평균도 119,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 105,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 기준을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 44.86㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2021.07 | 44.86㎡ | 5 | 91,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 105,000,000원 |
최저가 79,100,000원만 놓고 최근 기준 119,000,000원과 비교하면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득 부담은 110,000,000원대이고, 최근 기준 119,000,000원과의 차이는 제한적입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 30.8% 높은 흐름이지만 표본 자체가 2건에 불과하고 최신 거래도 2023.09이므로, 시세·환금성에는 넉넉한 안전마진을 두는 편이 타당합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 144,766,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 중 77,276,200원이 배당되고, 32,723,800원이 부족합니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 144,766,027원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 포천세무서 압류가 존재하므로 실제 배당 전 세액·법정기일 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의4동 행정복지센터 동측 인근으로, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 3m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공시지가. 1,771,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 실거래가 2건뿐이라 아파트처럼 두터운 거래시장을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 79,100,000원만 보지 말고, 배당 후 인수 32,723,800원을 함께 반영해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 56,026,660원, 3회 유찰 시 72,338,662원으로 증가하므로 최저가 하락이 그대로 이익이 되지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의뿐인지, 대항력 포기와 보증금 인수 해소까지 명시된 것인지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2022.01.25 포천세무서 압류의 세액과 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 보증기관 승계 신고와 실제 현장 점유자는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 명가캐슬8차는 8세대, 실거래 2건이며 최신 거래도 2023.09입니다. 119,000,000원을 절대적인 현재 매도가로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “7,910만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 79,100,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 110,000,000원 보증금 권리 때문에 현재 회차에서 32,723,800원이 미배당 인수로 남고, 더 유찰될수록 그 인수액은 커집니다. 따라서 경제적으로는 110,000,000원대 실질취득으로 보는 것이 맞습니다.
최근 기준 119,000,000원보다 낮기는 하지만 거래 표본은 2건뿐이고, 총 8세대 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 여기에 말소동의 확약서가 제출됐더라도 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태라면 권리 리스크가 남습니다. 결론은 “최저가는 싸 보이지만 인수까지 넣으면 할인 폭이 크게 줄어드는 물건”입니다. 입찰의 전제는 확약서 원문과 국세 압류, 실제 점유관계를 확인해 보증금 인수 위험이 정말 해소되는지 검증하는 것입니다.
