439,600,000원
인천지방법원 2025타경514048. 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 108동 9층 906호 아파트입니다. 등기상 현 소유자는 이승일이며, 소유권이전 등기는 2023.11.23 접수됐고 매매 원인은 2020.06.29, 거래가액은 530,100,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 1번 근저당권 337,150,000원과 2번 근저당권 112,200,000원이 설정됐고, 이 중 1번 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
두 근저당권은 2025.04.18 각각 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.19 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 422,414,629원입니다. 이후 권리관계 자체는 비교적 정돈돼 있지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 439,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 비교값이 없는 상태에서는 70%라는 숫자를 시장가격 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 108동 9층906호 |
| 등기부 주소 | 인천광역시 검단구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 제108동 · 도로명 인천광역시 검단구 한들로 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 지상 40층 건물 내 제9층 제906호 |
| 소유자 | 이승일 · 소유권이전 접수 2023.11.23 · 매매 원인 2020.06.29 · 거래가액 530,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 439,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 422,414,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2023.11.23 접수번호 421821, 하나은행 1번 근저당권입니다. 같은 날 접수된 2번 근저당권은 접수번호 421822로 그 뒤 순위이며, 2024.03.05 국의 압류, 2024.05.22 경기신용보증재단 가압류, 2025.11.19 경매개시결정, 2025.11.24 김포시 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시가 돼 있습니다.
1번·2번 근저당권은 2025.04.18 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 따라서 경매신청채권자와 근저당권의 현재 승계 관계도 이어집니다. 현재 배당 계산에서는 매수인이 별도로 인수하는 금액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 회차는 1회 유찰 후 439,600,000원, 즉 감정가 628,000,000원의 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 307,720,000원, 3회 유찰 시 215,404,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에서는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 439,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율이 커졌다는 사실과 시세 대비 가격 메리트가 있다는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 439,600,000원 | 432,804,000원 | 23,741,653원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 307,720,000원 | 302,611,920원 | 153,933,733원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 215,404,000원 | 211,588,344원 | 244,957,309원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 439,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,796,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 설정 하나은행 · 이전 한국주택금융공사 | 337,150,000원 | 337,150,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 설정 하나은행 · 이전 한국주택금융공사 | 112,200,000원 | 95,654,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,195,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 456,545,653원, 채권자 배당액은 432,804,000원, 미배당은 23,741,653원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상 40층 건물 내 제9층 제906호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 백석동 소재 “백석교차로” 북동측 인근으로, 주변에는 일부 근린생활시설과 아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용 확인. 한들구역 도시개발사업 내에 소재하며, 기준시점 현재 지적 미정리 등으로 토지이용계획확인원이 정상 발급되지 않는 상태로 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 표기. 과밀억제권역·상대보호구역·자연녹지지역 포함, 개발제한구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반사항 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래가격과 거래 빈도를 비교할 수 있는 값이 확인되지 않아, 현재 최저가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 70%의 의미 구분. 439,600,000원은 감정가 628,000,000원의 70%이지만, 최근 시장가격 대비 70%라는 뜻은 아닙니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유·임차관계 확인 전에는 임차인 위험을 완전히 배제하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국과 김포시 압류가 있고 현재 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 하나은행 명의로 설정된 1번·2번 근저당권이 2025.04.18 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청한 구조입니다.
- 토지이용계획 원문 확인. 한들구역 도시개발사업 내 지적 미정리로 토지이용계획확인원 정상 발급이 어렵다는 감정평가 기재와 별도 규제 표기를 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 확인된 매각기일은 2026.08.26입니다. 이후 진행상태나 매각결과는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정돈, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2023.11.23 하나은행 1번 근저당권을 말소기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정이 모두 매각 소멸 표시되고, 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 당해세·최우선변제도 배당 계산에서 빠져 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 439,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원 구조”와 “가격 메리트가 확인됐다”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 현재 확인되는 결론은 권리는 비교적 정돈돼 있으나, 임대관계·세금 배당·시장가격 확인이 끝나기 전까지 가격 매력도는 보류입니다.
