인천지방법원 2025타경514077. 인천 미추홀구 주안동 정다운파크빌 6층 610호, 전유 62.63㎡의 오피스텔입니다. 감정평가서에서도 현재 이용상태를 “업무시설(오피스텔)”로 확인하고 있습니다. 소유자 강호경은 2021.09.15 매매계약으로 거래가 215,000,000원에 취득했고 2021.10.08 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2016.08.12 설정된 부평대건신용협동조합 근저당권 83,200,000원은 2020.04.28 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.08.07 국 압류입니다. 그런데 박정호의 전입·점유개시일은 2021.10.08로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 박정호는 대항력이 있는 임차인이고, 보증금 215,000,000원 중 미배당액이 남는다면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 6층 610호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 149 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 62.63㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.09.15 매매 · 거래가 215,000,000원 · 2021.10.08 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그리고 확약
박정호는 2021.08.31 임대차계약, 2021.09.24 확정일자, 2021.10.08 전입·점유개시를 갖추고 있습니다. 말소기준권리인 2023.08.07 국 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있음으로 보는 것이 맞습니다. 2023.11.17 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 6층 610호 62.63㎡ 전부 | 215,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.09.24 | 2023.11.17 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 아님 | 확약 0원 |
② 시세 비교 — 감정가 70%여도 최근 시세보다 높다
가격 판단은 전체 12건 평균 149,333,333원보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 2026.07 133,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%로 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.63㎡ 대상 | 4건 | 132,750,000원 |
전체 12건 평균은 149,333,333원으로 현재 최저가가 그 평균의 95.2%에 불과해 보이지만, 표본에는 2023.11 거래가 270,000,000원인 과거 고가 거래도 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 132,750,000원으로 훨씬 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -15.8%입니다. 즉 지금은 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해야 하며, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 215,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박정호 보증금 부족분은 75,689,400원입니다. 이는 말소동의 확약을 반영하지 않은 권리 구조상의 인수 가능액이며, 확약서가 제출된 조건을 반영한 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,100,000원 | 75,689,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,470,000원 | 117,720,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,629,000원 | 147,024,322원 | 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 구조를 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 박정호 보증금의 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 가까이 유지됩니다. 반대로 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약 조건이 실제 매각·말소까지 유효하게 이행되는지가 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등교 북측 인근으로, 주위는 업무시설과 공동주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 업무시설, 집합건축물대장 표제부상 업무시설(오피스텔), 전유부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 건물. 2016.05.16 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 정다운파크빌은 33세대이며 최근 거래가격이 120,000,000원부터 183,000,000원까지 분포하고, 2023.11에는 270,000,000원 거래도 있어 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 보는 것이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이번 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 확약의 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 박정호의 전입·점유 2021.10.08은 말소기준권리 2023.08.07보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 149,333,333원보다 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -15.8%이므로 현재 최저가 142,100,000원을 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시에도 권리와 가격을 분리. 말소동의 확약이 유효하면 추가 유찰 가격 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결되지만, 확약이 없다면 대항력 보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 이용상태·대장·등기상의 용도와 관련 규제를 기준으로 자금조달과 환금성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 박정호의 보증금 215,000,000원은 현재 최저가 142,100,000원보다 크고, 확약이 없다면 현재 회차 배당 기준 75,689,400원의 미배당액이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 조건을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격의 문제입니다. 현재 1회 유찰 최저가는 최근 12개월 평균의 107.0%이고 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -15.8%입니다. 전체 평균 149,333,333원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 결론은 반대입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 아직 보류. 이 물건은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소동의 확약의 실제 효력과 최근 시세를 함께 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
