인천지방법원 2025타경514268. 부평구 산곡동 한신휴아파트 105동 7층 705호입니다. 현재 소유자는 윤연상이며, 2015.10.20 소유권을 이전받았습니다. 당시 매매 원인은 2015.06.18, 거래가액은 256,000,000원으로 등기돼 있습니다. 경매 권리분석의 기준점은 2022.03.21 설정된 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 214,800,000원입니다.
2025.11.28 현대캐피탈 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 청구금액은 224,380,985원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태로, 감정가 405,000,000원에서 283,500,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 인수 여부와 점유 확인을 분리해서 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 222 한신휴아파트 105동 7층 705호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 마장로220번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 중 7층 |
| 소유자 | 윤연상 · 2015.10.20 소유권이전 · 거래가액 256,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 224,380,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21 을구 15번 엔에이치농협캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 214,800,000원이며, 계산상 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.11.28 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 제일은행·삼성생명보험·한국주택금융공사·중소기업은행·신한은행·영등포농업협동조합· 퍼스트와이제이대부·현대캐피탈 관련 근저당 등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 조건 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 405,000,000원, 현재 최저매각가는 283,500,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰이며 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 198,450,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 138,915,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 283,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 198,450,000원 | 19,928,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 138,915,000원 | 78,629,810원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 채권자의 미배당액이 커져도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않는다는 것입니다. 현재 회차에서는 엔에이치농협캐피탈 채권최고액 214,800,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 19,928,300원, 3회 유찰 시 78,629,810원의 미배당이 발생합니다. 그래도 각 회차의 매수인 인수 계산은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 1. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 214,800,000원 | 214,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,931,000원 |
현재 최저가 283,500,000원 가정 시 집행비용 4,769,000원과 엔에이치농협캐피탈 근저당 214,800,000원을 배당하고, 소유자 잔여는 63,931,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡여자중학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 중 7층 705호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 이중창 등입니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형의 아파트 부지로 대체로 평탄하며, 단지 내 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.03.21 엔에이치농협캐피탈 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율과 시장 시세는 같은 개념이 아닙니다. 인근 동일·유사 물건 실거래를 별도 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래 계약에 관한 허가구역, 철도보호지구 등 기재된 제한사항이 실제 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 자료와 세금 관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21 엔에이치농협캐피탈 근저당권, 현재 최저가는 283,500,000원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 채권자의 미배당액만 커질 뿐 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 명도까지 자동으로 단순하다고 볼 수는 없습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 점유와 가격은 확인 필요입니다. 권리상 승계부담이 없는 점은 장점이지만, 실제 응찰가는 현장 점유와 실거래 가격을 확인한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
