54,537,000원
수원지방법원 2024타경101574. 수원시청 북측 인근 센트럴하임 9층 904호, 전용 18.4㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 국소영은 2022.01.14 이 부동산을 거래가 160,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 159,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 54,537,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 임차권등기의 인수 여부입니다.
임차권자 유청록은 2022.01.14 전입·점유를 시작하고 2022.01.21 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024.01.24 접수됐고, 말소기준인 2024.12.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하며, 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 160,000,000원대에 묶이는 구조입니다.
* 확약 적용 전 배당표상 잔존 보증금은 106,844,666원이지만, 2026.03.06 제출된 인수조건변경확약서에 따라 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문, 매각조건 반영 여부를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로108번길 18, 9층 904호 (인계동, 센트럴하임) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 18.4㎡ · 지상 12층 중 9층 |
| 소유자 | 국소영 (2022.01.14 매매, 거래가 160,000,000원, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 171,636,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2024.12.12 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 유청록의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 160,000,000원 중 53,155,334원만 배당되고 106,844,666원이 남습니다.
다만 2026.03.06 인수조건변경확약서가 제출되면서 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 변경됐습니다. 등기 순위만 읽고 106,844,666원 인수로 결론 내리거나, 반대로 확약 원문 확인 없이 무조건 0원으로 단정하는 것 모두 피해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유청록 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 | 2022.01.21 배당요구 2024.01.24 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 해당 없음 | 실질 0원* 룰상 106,844,666원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 54,537,000원 | 106,844,666원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 38,175,900원 | 122,911,266원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 26,723,130원 | 134,157,886원 | 0원* |
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세
센트럴하임 전용 18.4㎡대의 전체 실거래 12건 평균은 154,687,500원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 150,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 153,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.57㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 18.4㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2025.03 | 18.4㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2025.02 | 18.4㎡ | 12 | 147,000,000원 |
| 2024.12 | 18.4㎡ | 12 | 159,250,000원 |
| 2024.01 | 18.4㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2024.01 | 18.4㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2023.07 | 18.57㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2023.06 | 18.57㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 18.4㎡ | 9 | 152,000,000원 |
| 2022.02 | 18.57㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 18.57㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 154,687,500원 |
확약 적용 실질취득 54,537,000원은 최근 12개월 평균 150,500,000원의 36.2%이며, 최신 거래 153,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 확약이 매각조건으로 확실히 반영됐다는 전제에서는 가격 여유가 큽니다.
다만 최근 거래 평균은 이전 거래보다 -3.2% 낮아 하락 추세입니다. 또한 센트럴하임 경매물건은 평균 4.6회 유찰됐고 낙찰률은 0.0%로 집계됐습니다. 낮은 최저가가 곧 쉬운 재매각이나 높은 환금성을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.5% 추정) | - | 1,381,666원 |
| 1. 임차인 유청록 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 53,155,334원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 171,636,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 후 잔존 임대차보증금 | - | 106,844,666원 |
| 확약 적용 매수인 실질 인수 | - | 0원* |
배당 순서상 매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 한국주택금융공사의 신청채권 171,636,315원은 배당액 0원입니다. 다만 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고 대항력 포기·임차권말소 확약이 제출돼, 잔존 보증금 106,844,666원은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대 물건으로 분류되며 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 18.4㎡, 지상 12층 건물 내 9층 904호입니다.
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 공동주택·근린생활시설·업무시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·난방·급배수·전기·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 929.9㎡, 공시지가는 4,261,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래·환금성. 센트럴하임은 104세대, 2021.03.17 사용승인 물건입니다. 실거래는 확인되지만 경매 평균 4.6회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.06 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시됐는지, 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 말소 대상 확인. 매각 후 유청록의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 확약이 유효하면 실질취득 54,537,000원을 기준으로, 확약이 배제되면 룰상 인수액 106,844,666원을 포함한 총부담을 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 거래보다 -3.2% 낮으므로 과거 최고가 165,000,000원을 매도 기준으로 삼지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 4.6회 유찰·낙찰률 0.0%를 감안해 실제 임대수요와 재매각 소요기간을 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾼다”
이 물건은 표면상 최저가 54,537,000원에 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 붙은 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 106,844,666원이고, 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.03.06 인수조건변경확약서가 매각조건으로 적용되면 결론은 달라집니다. 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 54,537,000원으로 최근 12개월 평균 150,500,000원의 36.2%입니다. 가격 여유만 보면 분명한 장점입니다.
다만 최근 시세는 -3.2% 하락했고, 단지 경매 평균은 4.6회 유찰, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 확약서 확인 후 합격, 가격은 매력적, 환금성은 경계입니다. 이 사건의 가치는 낮은 최저가 자체가 아니라, 선순위 임차권 인수를 없앤 확약이 실제 매각조건으로 끝까지 유지되는지에 달려 있습니다.